No Image

Что такое затратный подход в оценке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ
0
34 просмотров
25 января 2021
array(3) {
  [0]=>
  array(40) {
    [0]=>
    string(113) "ad061c130aaf0473ea71118de00fb758.gif"
    [1]=>
    string(115) "bb49ea50c86285aa8f7642420f8bea04.jpeg"
    [2]=>
    string(113) "d63333988fab615567993ee7113dbbfb.gif"
    [3]=>
    string(113) "55ebf7e66dde353f2784d69429348113.png"
    [4]=>
    string(113) "837db8377cc93a7ac1ce9db2538a7bcc.png"
    [5]=>
    string(115) "55a0cbd91e249932fd13e963ceadbffb.jpeg"
    [6]=>
    string(113) "4ae2847e12fcb8eff39de7b6bea2a56c.png"
    [7]=>
    string(115) "0da8c496de92ddc32560f6a5beea52c0.jpeg"
    [8]=>
    string(113) "82d0fa8e617873369d4dad1831f2f7f4.png"
    [9]=>
    string(115) "72242d4dfd6dea038632342dc0c11041.jpeg"
    [10]=>
    string(113) "3489f89fe518ebcfea4631193ac84c69.png"
    [11]=>
    string(113) "9b3c650f186eb0e1752ee1ee9f175455.png"
    [12]=>
    string(115) "0f24a119d9d048bcda67037d3a02de58.jpeg"
    [13]=>
    string(113) "898355261db5c5bee32b1e02332a504c.gif"
    [14]=>
    string(113) "161a0a177e3455ca0670d7fdd10251a8.png"
    [15]=>
    string(113) "827d2cd2c8d37a540b48038e2769bcd3.png"
    [16]=>
    string(113) "1fa82194d689d853f83bdb2d14a971fd.png"
    [17]=>
    string(113) "45e7c42bf5392a1960d8b4dc5e7d70ac.gif"
    [18]=>
    string(113) "db1e4e57f1acdab3c25549b6faa4d21d.gif"
    [19]=>
    string(113) "ee76a8c0eba2aa8013174f7e44102179.gif"
    [20]=>
    string(115) "562c85f1f9e6cc7f1af108d29dbb3266.jpeg"
    [21]=>
    string(115) "7d3e13c072d471189d757de9c2732427.jpeg"
    [22]=>
    string(115) "552afef00ac41ca521b2c0311fa73a24.jpeg"
    [23]=>
    string(115) "6cc436debcf8b02b51c76f22c0c916ed.jpeg"
    [24]=>
    string(113) "6b108b3a78df3d3375a907fe8d076664.gif"
    [25]=>
    string(113) "65a046de904c7de486710f1fd91ff121.png"
    [26]=>
    string(115) "603b5533fc6bba0a1d4c727f4aba25d9.jpeg"
    [27]=>
    string(115) "80db398ca93ad923310ccc50e573df04.jpeg"
    [28]=>
    string(113) "19944dc77b23d0b2256daad63151289a.png"
    [29]=>
    string(113) "586fcd1014eb4f2f50133d8274647165.png"
    [30]=>
    string(115) "879995caa30fb290c6dc21bc07760191.jpeg"
    [31]=>
    string(113) "765ce75f522d676dabbe446e9b8ce2f2.gif"
    [32]=>
    string(115) "31d54b8b248a521a26ebbc8bfab6a71b.jpeg"
    [33]=>
    string(115) "c6921e70bc8d2d0b053e4313a1ac76c8.jpeg"
    [34]=>
    string(115) "e47344383d735c6688b9099731413bc5.jpeg"
    [35]=>
    string(115) "cb4d961aa3dae17c7723e5cc2212b24f.jpeg"
    [36]=>
    string(113) "15654db26b0153a961b147b11a2ec471.png"
    [37]=>
    string(115) "efec9866cbfb0a26348eb9c86c46207f.jpeg"
    [38]=>
    string(115) "cb6558c587d08bcaa96334be997d7fcf.jpeg"
    [39]=>
    string(113) "67fe5c6837743294d523505731400014.png"
  }
  [1]=>
  array(40) {
    [0]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/a/d/0/ad061c130aaf0473ea71118de00fb758.gif"
    [1]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/b/b/4/bb49ea50c86285aa8f7642420f8bea04.jpeg"
    [2]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/6/3/d63333988fab615567993ee7113dbbfb.gif"
    [3]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/5/e/55ebf7e66dde353f2784d69429348113.png"
    [4]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/3/7/837db8377cc93a7ac1ce9db2538a7bcc.png"
    [5]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/5/a/55a0cbd91e249932fd13e963ceadbffb.jpeg"
    [6]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/4/a/e/4ae2847e12fcb8eff39de7b6bea2a56c.png"
    [7]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/0/d/a/0da8c496de92ddc32560f6a5beea52c0.jpeg"
    [8]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/2/d/82d0fa8e617873369d4dad1831f2f7f4.png"
    [9]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/7/2/2/72242d4dfd6dea038632342dc0c11041.jpeg"
    [10]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/4/8/3489f89fe518ebcfea4631193ac84c69.png"
    [11]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/9/b/3/9b3c650f186eb0e1752ee1ee9f175455.png"
    [12]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/0/f/2/0f24a119d9d048bcda67037d3a02de58.jpeg"
    [13]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/9/8/898355261db5c5bee32b1e02332a504c.gif"
    [14]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/6/1/161a0a177e3455ca0670d7fdd10251a8.png"
    [15]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/2/7/827d2cd2c8d37a540b48038e2769bcd3.png"
    [16]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/f/a/1fa82194d689d853f83bdb2d14a971fd.png"
    [17]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/4/5/e/45e7c42bf5392a1960d8b4dc5e7d70ac.gif"
    [18]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/b/1/db1e4e57f1acdab3c25549b6faa4d21d.gif"
    [19]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/e/7/ee76a8c0eba2aa8013174f7e44102179.gif"
    [20]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/6/2/562c85f1f9e6cc7f1af108d29dbb3266.jpeg"
    [21]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/7/d/3/7d3e13c072d471189d757de9c2732427.jpeg"
    [22]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/5/2/552afef00ac41ca521b2c0311fa73a24.jpeg"
    [23]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/c/c/6cc436debcf8b02b51c76f22c0c916ed.jpeg"
    [24]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/b/1/6b108b3a78df3d3375a907fe8d076664.gif"
    [25]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/5/a/65a046de904c7de486710f1fd91ff121.png"
    [26]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/0/3/603b5533fc6bba0a1d4c727f4aba25d9.jpeg"
    [27]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/0/d/80db398ca93ad923310ccc50e573df04.jpeg"
    [28]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/9/9/19944dc77b23d0b2256daad63151289a.png"
    [29]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/8/6/586fcd1014eb4f2f50133d8274647165.png"
    [30]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/7/9/879995caa30fb290c6dc21bc07760191.jpeg"
    [31]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/6/5/765ce75f522d676dabbe446e9b8ce2f2.gif"
    [32]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/1/d/31d54b8b248a521a26ebbc8bfab6a71b.jpeg"
    [33]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/6/9/c6921e70bc8d2d0b053e4313a1ac76c8.jpeg"
    [34]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/4/7/e47344383d735c6688b9099731413bc5.jpeg"
    [35]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/b/4/cb4d961aa3dae17c7723e5cc2212b24f.jpeg"
    [36]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/5/6/15654db26b0153a961b147b11a2ec471.png"
    [37]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/f/e/efec9866cbfb0a26348eb9c86c46207f.jpeg"
    [38]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/b/6/cb6558c587d08bcaa96334be997d7fcf.jpeg"
    [39]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/7/f/67fe5c6837743294d523505731400014.png"
  }
  [2]=>
  array(40) {
    [0]=>
    string(36) "ad061c130aaf0473ea71118de00fb758.gif"
    [1]=>
    string(37) "bb49ea50c86285aa8f7642420f8bea04.jpeg"
    [2]=>
    string(36) "d63333988fab615567993ee7113dbbfb.gif"
    [3]=>
    string(36) "55ebf7e66dde353f2784d69429348113.png"
    [4]=>
    string(36) "837db8377cc93a7ac1ce9db2538a7bcc.png"
    [5]=>
    string(37) "55a0cbd91e249932fd13e963ceadbffb.jpeg"
    [6]=>
    string(36) "4ae2847e12fcb8eff39de7b6bea2a56c.png"
    [7]=>
    string(37) "0da8c496de92ddc32560f6a5beea52c0.jpeg"
    [8]=>
    string(36) "82d0fa8e617873369d4dad1831f2f7f4.png"
    [9]=>
    string(37) "72242d4dfd6dea038632342dc0c11041.jpeg"
    [10]=>
    string(36) "3489f89fe518ebcfea4631193ac84c69.png"
    [11]=>
    string(36) "9b3c650f186eb0e1752ee1ee9f175455.png"
    [12]=>
    string(37) "0f24a119d9d048bcda67037d3a02de58.jpeg"
    [13]=>
    string(36) "898355261db5c5bee32b1e02332a504c.gif"
    [14]=>
    string(36) "161a0a177e3455ca0670d7fdd10251a8.png"
    [15]=>
    string(36) "827d2cd2c8d37a540b48038e2769bcd3.png"
    [16]=>
    string(36) "1fa82194d689d853f83bdb2d14a971fd.png"
    [17]=>
    string(36) "45e7c42bf5392a1960d8b4dc5e7d70ac.gif"
    [18]=>
    string(36) "db1e4e57f1acdab3c25549b6faa4d21d.gif"
    [19]=>
    string(36) "ee76a8c0eba2aa8013174f7e44102179.gif"
    [20]=>
    string(37) "562c85f1f9e6cc7f1af108d29dbb3266.jpeg"
    [21]=>
    string(37) "7d3e13c072d471189d757de9c2732427.jpeg"
    [22]=>
    string(37) "552afef00ac41ca521b2c0311fa73a24.jpeg"
    [23]=>
    string(37) "6cc436debcf8b02b51c76f22c0c916ed.jpeg"
    [24]=>
    string(36) "6b108b3a78df3d3375a907fe8d076664.gif"
    [25]=>
    string(36) "65a046de904c7de486710f1fd91ff121.png"
    [26]=>
    string(37) "603b5533fc6bba0a1d4c727f4aba25d9.jpeg"
    [27]=>
    string(37) "80db398ca93ad923310ccc50e573df04.jpeg"
    [28]=>
    string(36) "19944dc77b23d0b2256daad63151289a.png"
    [29]=>
    string(36) "586fcd1014eb4f2f50133d8274647165.png"
    [30]=>
    string(37) "879995caa30fb290c6dc21bc07760191.jpeg"
    [31]=>
    string(36) "765ce75f522d676dabbe446e9b8ce2f2.gif"
    [32]=>
    string(37) "31d54b8b248a521a26ebbc8bfab6a71b.jpeg"
    [33]=>
    string(37) "c6921e70bc8d2d0b053e4313a1ac76c8.jpeg"
    [34]=>
    string(37) "e47344383d735c6688b9099731413bc5.jpeg"
    [35]=>
    string(37) "cb4d961aa3dae17c7723e5cc2212b24f.jpeg"
    [36]=>
    string(36) "15654db26b0153a961b147b11a2ec471.png"
    [37]=>
    string(37) "efec9866cbfb0a26348eb9c86c46207f.jpeg"
    [38]=>
    string(37) "cb6558c587d08bcaa96334be997d7fcf.jpeg"
    [39]=>
    string(36) "67fe5c6837743294d523505731400014.png"
  }
}

Цены открытого рынка (сравнительный подход).

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный анализ продаж

Метод сравнения продаж (МСП) представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Первый не прогадает в плане прибыли, а второй будет уверен, что не потратил лишнее.

Основа метода – анализ рынка жилья и коммерческой недвижимости со схожими характеристиками. На практике это выглядит как определение средней цены исходя из данных о проведенных сделках на рынке. Самое сложное в данном случае – подобрать максимально схожие варианты.

Важная характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости – невозможность использования этого метода при определении стоимости крупных и специфических комплексов.

Чтобы получить некоторое представление о процессе, представим процесс поэтапно:

Корректировка стоимости методом парных продаж

Метод парных продаж в оценке недвижимости играет не последнюю роль в определении справедливой цены объекта путем сравнительного анализа. Цель процедуры состоит в том, чтобы после отбора подходящих вариантов рассчитать размер поправок, применяемых к стоимости оцениваемого помещения.

Основная суть – подбор пар объектов, различающихся только по одному признаку, и сравнение их продажной стоимости. Например, если оценке подвергается комплекс, состоящий из жилого дома, гаража, бани и хозяйственных построек, то при отсутствии полностью схожих сделок определяют корректировочную цену каждого элемента, а затем вычисляют общий ценник

Во внимание принимается:

  • доплата за каждый элемент. Если говорить кратко, то необходимо сопоставить сумму продажи дома с гаражом и без него, а затем проделать то же по всем остальным компонентам;
  • определение цены. На основе анализа следует найти показатель стоимости, которая была бы приемлемой для рассматриваемой недвижимости, с учетом того, обладает ли она теми же характеристиками, что и сопоставимый с ней объект.

Использование метода регрессионного анализа

Попарное сравнение характеристик отдельных строений и помещений полностью оправдывает себя, если речь идет об определении стоимости конкретного объекта. Когда специалисту нужно оценить положение дел на рынке и обозначить намечающиеся тенденции, применяется метод регрессионного анализа в оценке недвижимости.

Условие использования метода – наличие большой выборки статистических данных с подробной расшифровкой всех составляющих:

  • местоположения,
  • инфраструктуры,
  • окружения,
  • физических характеристик.

Сложность метода множественной корреляции состоит в том, что составление уравнений для проведения многофакторного анализа требует специальных знаний в области статистических исчислений. Однако подобное исследование позволяет риелтору на порядок повысить качество предоставляемых услуг.

Суть затратного подхода

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости. Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д. Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки. Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Оценка стоимости недвижимости

Основное применение затратный подход получил при оценке недвижимого имущества. Затратный подход дает наиболее достоверные и верифицируемые результаты. В процессе оценки рассчитывают рыночную стоимость земли и зданий, расположенных на участке. Методы при затратном подходе к оценке недвижимости различаются незначительно.

Методы для оценки земли

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы.

Метод сопоставимых продаж

При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета». При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет.

Метод соотнесения (переноса)

Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Метод капитализации земельной ренты

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду.

Метод развития (освоения) земельного участка

Используется для неосвоенных земельных участков. Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Методы оценки зданий и сооружений

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при оценке износа зданий

Это важно для покупателей, которые хотят сразу понимать, какие дополнительные расходы им придется понести после закрытия сделки купли-продажи здания

Основные методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный;
  • индексный способ оценки.

Метод сравнительной единицы исходит из величины затрат, произведенных при строительстве здания, но не в целом, а приходящихся на единицу сравнения, и количестве этих единиц. Единицей сравнения может быть м² площади, квартира или номер в гостинице, м³ строительных работ. Это удобно, если аналогичных зданий в той же местности нет, а на примере существующего аналога необходимо рассчитать стоимость строительства.

Метод поэлементной оценки затрат – это последовательный расчет и сложение рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом износа каждого из элементов.

Сметный метод – анализ строительных смет и буквальный перерасчет каждого показателя по новым ценам и тарифам. В результате метод дает достоверный результат: сколько будет стоить возведение такого же здания в той же местности. Минус в том, что найти строительные сметы – задача не из легких, особенно для старых зданий.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

Оценка земельного участка затратным подходом

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

  • мелиорация земель;
  • свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
  • местоположение ЗУ;
  • транспортные и инженерные коммуникации;
  • постройки;
  • многолетние плодоносящие деревья;
  • ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

Здесь же применяется метод изъятия, допускающий снижение цены на сумму, соразмерную износу установленных улучшений.

Доходный подход к оцениванию

Простого сравнения рыночной стоимости нежилых объектов недостаточно, поэтому специалисты применяют особые методы оценки коммерческой недвижимости на основе ее потенциальной доходности. Из названия подхода становится понятно, что формирование результата происходит на основании данных о будущих доходах от использования строения в предпринимательской деятельности.

В зависимости от сложившихся условий и назначения аналитических мероприятий для формирования актуальных стоимостных показателей доходный подход в оценке недвижимости разделяют на два подвида:

  • способ капитализации будущей прибыли – прогнозирование дохода на основании текущей выручки и процента рентабельности;
  • способ дисконтирования денежных потоков – составление откорректированного прогноза относительно будущей прибыли, при условии, что она будет существенно отличаться от текущей.

Второй метод содержит те же основные понятия доходного подхода, но предполагает еще и разработку алгоритма для расчета коэффициентов дисконтирования.

Способ прямой капитализации доходов

Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:

  • постоянные поступления, без кассовых разрывов;
  • динамика положительного роста доходов.

Если оба эти утверждения справедливы, то метод капитализации дохода при оценке недвижимости предприятия может предполагать применение следующей формулы расчета:

ОС = ЧОД / Ккап, где

  • ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
  • ЧОД – чистый ожидаемый доход;
  • Ккап – коэффициент капитализации.

При определении чистой прибыли нужно ориентироваться на размер ожидаемой выручки от аренды – потенциальный валовый доход (ПВД) при условии полного заполнения всех площадей:

ПВД = Поб * Сар, где

  • Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
  • Сар – арендная ставка в денежном выражении.

Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.

В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.

Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.

Для исчисления общего показателя капитализации применяют формулу:

Ккап = Скап + Из * Нвоз, где

  • Ккап – коэффициент капитализации;
  • Скап – ставка прибыльности капитала;
  • Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
  • Нвоз – норма возврата капитала.

По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.

Метод анализа путем дисконтирования денежных потоков

Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.

Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.

Формула расчета стоимости недвижимости с глубиной прогноза в один год с учетом сезонности выглядит примерно так:

ОС = Дож1 / (1 + Крен1) + Дож2 / (1 + Крен2) + Дож3 / (1 + Крен3) + Дож4 / (1 + Крен4), где

  • ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
  • Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
  • Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.

Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:

  1. Установить период прогнозирования.
  2. Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
  3. Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
  4. Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.

Достоинства и недостатки методов затратного ценообразования

Положительным моментом использования данного способа расчета является то, что калькуляция затрат и прибыли выполняется исключительно заказчиком. В связи с этим исключается возможность необоснованного завышения стоимости, как, к примеру, при получении коммерческих предложений. Корректно выполненный расчет учитывает полное покрытие всех затрат поставщика.

Однако заказчику, чтобы получить информацию о прибыли, необходимо проанализировать контракты, размещенные в Единой информационной системе, данные информационно-ценовых агентств, или произвести иное изучение рынка определенной сферы деятельности, что является трудозатратным процессом. Также следует заметить, что суммирование обычных затрат является упрощенным способом и не всегда отражает специфику выполнения работ.

Неверно учтенные расходы и прибыль исполнителя и, как следствие, некорректно обоснованная цена закупки являются нарушением закона о контрактной системе и влекут наложение административного штрафа на должностных лиц (ч. 2 ст. 7.29.3 КоАП).

6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)

Выбор метода
расчета полной стоимости воспроизводства
или полной стоимости замещения требует
определенного обоснования и зависит
от многих факторов: цели оценки, количества
и качества собранной информации об
объекте оценки, его физических
характеристик и т.д.

Более предпочтительным
является расчет полной стоимости
воспроизводства, поскольку в противном
случае определяются затраты на
строительство здания, отличающегося
от оцениваемого по многим характеристикам.
При этом оценка разницы в полезности
сравниваемых зданий носит весьма
субъективный характер.

Выбор расчета
полной стоимости замещения является
обоснованным, если у оцениваемого здания
имеются признаки функционального
износа, что снижает коммерческую
привлекательность для потенциального
покупателя.

В основе определения
полной стоимости воспроизводства или
полной стоимости замещения лежит расчет
затрат, связанных со строительством
объекта и сдачей его заказчику. В
зависимости от порядка учета этих затрат
в себестоимости строительства принято
выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты –
затраты, непосредственно связанные со
строительством.

К прямым затратам
относятся:

  • стоимость
    строительных материалов, изделий и
    оборудования;

  • заработная плата
    рабочих;

  • стоимость
    сопутствующих строительству сооружений
    и инженерных сетей;

  • стоимость
    коммунальных услуг;

  • стоимость доставки
    и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты
– затраты, не относящиеся непосредственно
к строительству:

  • стоимость инвестиций
    в землю;

  • гонорары
    проектно-сметным организациям;

  • маркетинговые,
    страховые и рекламные расходы и другие
    затраты.

К косвенным расходам
относят и накладные расходы.

Накладные расходы
– денежные средства, необходимые для
создания общих условий строительного
производства, его организации и
обслуживания.

Прибыль застройщика
(инвестора) – предпринимательский
доход, представляющий собой вознаграждение
инвестору за риск, связанный с реализацией
строительного проекта.

В зависимости от
цели оценки и необходимой точности
расчета существует несколько способов
определения полной стоимости
воспроизводства (полной стоимости
замещения):

  • метод сравнительной
    единицы;

  • метод разбивки
    по компонентам;

  • метод количественного
    обследования.

Рассмотрим методы
расчета полной стоимости воспроизводства
(полной стоимости замещения).

4.2. Затраты на создание объектов недвижимости

4.2.1. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3. Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

№ п/п Наименование Комментарий
1 Средний индекс изменения цен для России в целом. Наиболее укрупненный индекс, теоретически, обеспечивающий наименьшую точность расчетов.
2 Индексы изменения цен на строительно-монтажных работы в региональном разрезе
3 Индексы изменения цен по конструктивным системам в региональном разрезе Индекс, наиболее полно учитывающий характеристики конкретного объекта строительства, теоретически, обеспечивающий наибольшую точность расчетов.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

  • данные справочников цен в строительстве,
  • данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
  • данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

4.2.4. Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

4.2.5

На что обратить внимание в оценочной практике:

  • при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
  • как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.
Комментировать
0
34 просмотров