Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.
Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация
Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:
- заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
- устав управляющей компании;
- протокол заседания о создании компании;
- договор учредителя;
- постановление о назначении директора организации;
- договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:
- обновленный устав организации;
- заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
- протокол заседания, где было принято решение о изменениях.
После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.
Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.
Какие условия и требования для получения лицензии?
Законодательно установлено обязательное лицензирование управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.
В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.
Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:
- невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
- у руководства есть два привлечения к административной ответственности.
В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ
Аренда помещения и ее стоимость
Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:
70х1500=105000 месячная аренда.
Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:
70х500=35000 рублей
В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.
Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.
Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.
Какое оборудование необходимо приобрести?
Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:
- компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
- офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
- если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.
Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах
Подбор персонала и оплата труда
В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.
Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:
- директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
- ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
- бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
- диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
- сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
- электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
- дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
- юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.
Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:
35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц
Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.
Маркетинговый план для управляющей компании
Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.
Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:
- управлении изменениями в компании;
- управлении развитием структуры и ее деятельности;
- единичных решениях по локальным ситуациям управления.
Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.
Как создать сайт для управляющей компании?
Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно. Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.
Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.
Рентабельность бизнеса в управляющей компании
Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.
Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:
Месяц | Выручка | Расходы | Перечень доходов управляющей компании |
Июль | 50 тыс. руб. | 80 тыс. руб. | 0 |
Август | 80 тыс. руб. | 80 тыс. руб. | 0 |
Сентябрь | 110 тыс. руб. | 90 тыс. руб. | 20 тыс. руб. |
Октябрь | 145 тыс. руб. | 104 тыс. руб. | 41 тыс. руб. |
Ноябрь | 180 тыс. руб. | 115 тыс. руб. | 65 тыс. руб. |
Декабрь | 250 тыс. руб. | 150 тыс. руб. | 100 тыс. руб. |
Январь | 125 тыс. руб. | 100 тыс. руб. | 25 тыс. руб. |
Февраль | 175 тыс. руб. | 112 тыс. руб. | 63 тыс. руб. |
Марь | 280 тыс. руб. | 165 тыс. руб. | 115 тыс. руб. |
Апрель | 270 тыс. руб. | 160 тыс. руб. | 110 тыс. руб. |
Май | 310 тыс. руб. | 175 тыс. руб. | 135 тыс. руб. |
Июнь | 300 тыс. руб. | 172 тыс. руб. | 128 тыс. руб. |
Далее производится суммирование чистой прибыли:
0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли
Конечные итоги рассчитывают по формуле:
805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца
Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти
При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта. Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы. Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.
Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.
В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.
Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.