Просим ознакомиться с разграничением зоны ответственности УК и Пользователя/Заказчика:
В границу эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения Управляющей компании входит:
по системе отопления- проектная внутридомовая система отопления, от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, обогревающих элементов, находящихся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п., регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В домах с горизонтальной разводкой зона ответственности Управляющей компании устанавливается на первом резьбовом соединении после отсекающего запорно-регулирующего устройства. Ответственность за запорно-регулирующее устройство несет Управляющая компания;
по системе горячего и холодного водоснабжения– проектная внутридомовая инженерная система горячего и холодного водоснабжения от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств в квартире (вводные вентили), первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а так же механического, электрического, санитарно-технического оборудования, расположенного на этих сетях;
по системе канализации– проектная внутридомовая система канализации от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из стояков, тройника в квартире.
по системе электроснабжения– проектная внутридомовая система электроснабжения от внешней границы с ресурсоснабжающей организацией, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением № 491 от 13.08.2006 г., до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Граница ответственности Собственника по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, включая оконные заполнения, входную дверь в квартиру, балконную дверь (дверь лоджии), конструкции балкона (лоджии).
Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью
Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:
- выбрать место и придумать название;
- выбрать код;
- решение об учреждении подготовить и устав;
- сформировать УК.
После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.
Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.
И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.
Управляющая компания, как бизнес.
Контролирующие органы в сфере ЖКХ
Контроль жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном.
Федеральный не является основным. Госорганы дают методические рекомендации и вырабатывают общие правила. Этим занимаются три организации:
- Минстрой РФ — утверждает нормативы, порядок предоставления и критерии качества услуг;
- Минэнерго РФ — определяет нормы теплоснабжения;
- Федеральная антимонопольная служба (ФАС) — контролирует цены на тепло- и водоснабжение.
Проверять деятельность управляющей компании на местном уровне должны региональные органы:
- Госжилнадзор. Контролирует качество содержания жилых помещений;
- Комитет по тарифам. Это может быть Минэнерго, РЭК или другое ведомство. Устанавливает тарифы на услуги ЖКХ;
- Региональные отделения Роспотребнадзора. Следят за качеством ЖКУ.
Ответственность за соблюдение законов на местном уровне осуществляет Управление ЖКХ при администрации населенного пункта. Оно проводит лицензионный контроль управляющих компаний.
Лицензия программы с установкой на ваш сервер
Стоимость подключения: 300 000 рублей
Ежемесячная абонентская плата рассчитывается индивидуально
В стоимость входит:
Брендирование мобильного приложения жителя и веб-кабинетов жителя и сотрудников в соответствии с фирменным стилем управляющей компании.
При создании брендированных приложений под каждый ЖК — стоимость второго и последующих приложений — 10 000 рублей.- Подключение
- Мобильное приложение жителя
- Веб-кабинет жителя
- Кабинет сотрудника УК
- Мобильное приложение хоум-мастера
- Сайт УК
- Интеграция с системой телеметрии (из списка партнеров)
- Интеграция с учетной системой (из списка партнеров)
- Возможность интеграции с инженерными системами дома «под ключ» (СКУД, видеодомофония, видеокамеры) для просмотра в мобильном приложении жителя (сама интеграция оплачивается отдельно)
- Обучение сотрудников УК
- Обновления
- Техническая поддержка
Дополнительные сервисы (оплачиваются по тарифам выбранного оператора)
СМС-сервис
Телефония
Эквайринг
Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования
Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.
Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.
Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.
«МОЭК» назвал управляющие компании с лучшей платежной дисциплиной
31 августа 2020, 10:59
ПАО «МОЭК» накануне старта отопительного сезона публикует список добросовестных негосударственных компаний, управляющих многоквартирными домами Москвы. Основными критериями включения в состав лучших стали своевременная и полная оплата текущих поставок тепла и горячей воды и отсутствие задолженности.
Всего в список вошли более 1200 частных УК со среднемесячным начислением от 800 тыс. рублей до 14 млн рублей. Среди отмеченных — как ТСЖ и ЖСК с одним домом в эксплуатации, так и крупные компании, в управлении которых находятся до 150 жилых домов.
Для удобства рейтинг составлен по каждому административному округу Москвы отдельно. Так, образцовой можно назвать платежную дисциплину ЗАО «Ремонтно-строительная фирма „Ремстройсервис“ (ЦАО), ООО „Управляющая компания „Капитель“ (ЗАО), ООО „Управляющая компания „Тимирязевская“ (САО).
Эксперты «МОЭК» в числе добросовестных контрагентов называют также ООО «Дирекция единого заказчика района Выхино» (ЮВАО), ООО «Проминэкспо» (ЮАО), ООО «Самолет-Сервис» (ТинАО), ООО УО «Курчатовский» (СЗАО), ООО «Управляющая компания „Свиблов ГРАД“ (СВАО), ООО „Ремонтно-эксплуатационное управление № 40 района „Ивановское“ (ВАО).
«Независимо от размера управляющей компании, количества объектов и суммы ежемесячных начислений, многие организации обеспечивают регулярную оплату поставленных ресурсов. Такие примеры иллюстрируют возможность вести прозрачный бизнес в противовес недобросовестным управляющим компаниям, которые практически перестали оплачивать тепло и горячую воду с начала года, объясняя это полным прекращением платежей жителей из-за эпидемии коронавируса», — отметил управляющий директор ПАО «МОЭК» Денис Башук.
Справка
По состоянию на 1 июня 2020 года размер задолженности 100 частных управляющих компаний в сфере ЖКХ достиг 9,5 млрд рублей. Антирейтинг компаний-должников обновляется ежеквартально и доступен на сайте компании по адресу . Среди лидеров антирейтинга — ООО УК «Дом-Мастер», АО «УК „Городская“, ООО „УК ЮНИ-ДОМ“ и ООО „Юнисервис“.
Также ежегодно проводится конкурс «Лучший потребитель», в ходе которого ПАО «МОЭК» выявляет и поощряет наиболее добросовестные столичные компании-потребители тепловой энергии
При подведении итогов конкурса принимается во внимание платежная дисциплина, переход на электронный документооборот и использование единого личного кабинета. В 2019 году «Лучшей частной управляющей компанией» было признано ООО УК «Свиблов Град»
УК Москвы с высокой платежной дисциплиной по административным округам
№ п/п | Потребитель | Количество домов в управлении |
Центральный административный округ | ||
1. | ЗАО «Ремонтно-строительная фирма „Ремстройсервис“ | 64 |
2. | ЖСК «Ландыш» | 1 |
3. | ООО «Управляющая компания АйЭм» | 1 |
Западный административный округ | ||
1. | ООО «Управляющая компания „КАПИТЕЛЬ“ | 42 |
2. | ООО «БАЗИС» | 26 |
3. | ООО «Коммунальный Сервис» | 18 |
Северный административный округ | ||
1. | ООО «Управляющая компания „Тимирязевская“ | 152 |
2. | ООО «Север-Строй» | 78 |
3. | ООО «СТРОЙКА» | 49 |
Юго-Западный административный округ | ||
1. | ООО «АВИЛОН-М» | 55 |
2. | ООО «Жилищно-коммунальное управление „Плюс“ | 6 |
3. | ООО «ФЛЭТ и Ко» | 13 |
Юго-Восточный административный округ | ||
1. | ООО «Дирекция единого заказчика района Выхино» | 129 |
2. | ООО «Аква-холдинг» | 35 |
3. | ООО «Управляющая компания „Четыре Солнца“ | 25 |
Южный административный округ | ||
1. | ООО «Проминэкспо» | 2 |
2. | ЗАО «Эксплуатационная компания ТСЖ» | 5 |
Троицкий и Новомосковский административные округа | ||
1. | ООО «Самолет-Сервис» | 19 |
2. | ТСЖ «Сосны-1» | 1 |
3. | ООО «Управляющая Компания „Восточный“ | 1 |
Северо-Западный административный округ | ||
1. | ООО УО «Курчатовский» | 54 |
2. | ООО «МонАрх — Сервис» | 13 |
3. | ООО «МИТИНО-1» | 7 |
Северо-Восточный административный округ | ||
1. | ООО «Управляющая Компания „Свиблов ГРАД“ | 115 |
2. | ООО «Управляющая компания „Партнер“ | 51 |
3. | ТСЖ «Челобитьево-1» | 15 |
Восточный административный округ | ||
1. | ООО «Ремонтно-эксплуатационное управление № 40 района „Ивановское“ | 47 |
2. | ЗАО «Мастер ОК» | 58 |
Требования, предъявляемые к управляющим компаниям
Основной перечень требований, которым должна соответствовать УК, предполагает наличие:
- статуса юрлица, зарегистрированного на территории РФ (не находиться на грани банкротства или ликвидации);
- достаточной материальной и технической базы для полноценного оказания услуг;
- штата квалифицированных сотрудников;
- соответствия принципам раскрытия и прозрачности информации.
При этом заявитель не должен иметь нареканий со стороны государственных проверяющих органов за последний год, а глава УК не должен иметь судимостей и обязан успешно сдать аттестационный экзамен.
Необходимые документы
Лицензирование деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ возможно начинать при наличии следующей документации:
- уставные документы, подтверждающие статус компании (в том числе уставы и копии свидетельств о постановке на учет в ЕГРЮЛ и налоговых органах);
- технические документы на имеющееся оборудование;
- подтверждение квалификации сотрудников (трудовые книжки, дипломы об образовании, сертификаты);
- аттестат, подтверждающий прохождение главой управляющей компании аттестационного экзамена Росжилнадзора: аттестационный экзамен представляет собой 200 вопросов с проходным порогом в 86 %. Обязателен к сдаче перед оформлением лицензии ЖКХ.
Лицензия ЖКХ: стоимость
Стоимость лицензии ЖКХ определяется размером госпошлины и затратами на услуги юристов – консультации, оформление и подачу документов, подготовка к аттестациям и проверкам.
Аккредитация управляющих компаний в сфере ЖКХ с оформлением лицензии занимает до 30 дней. Лицензия имеет юридическую силу только на территории того субъекта РФ, где была выдана. Документ бессрочен, но может быть отозван в случае обнаружения систематических нарушений в работе УК.
По закону лицензирование в сфере ЖКХ проходят как уже существующие на момент 2015 года УК, так и только что созданные управляющие компании.
Читать подробнее о лицензии на управление многоквартирными домами тут
Документы, необходимые при продаже УК
Любая покупка компании — сложный с юридической точки зрения процесс. Это само собой, ведь слишком много дополнительных договоров с подрядчиками и большая доля ответственности, как перед сотрудниками УК, так и перед жильцами домов, заключивших договор с этой компанией.
При продаже управляющей компании ЖКХ, в основном, рассматриваются стандартный набор документов:
- учредительные документы. К ним относятся устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на учет в ФНС, протоколы решений, уведомления о регистрации в фондах и другие. Устав необходим для любой компании. Протоколы решений — основания различных процессов, происходящих в повседневной жизни управляющей компании ЖКХ — они нужны для погружения нового собственника в работу. Все эти документы обычно хранятся у руководства УК и предоставляются по первому требованию;
- основания возникновения права управления многоквартирными домами. К ним могут относиться протоколы выбора управляющей компании, реестры собственников, договора управления. Эти документы показывают, что ваша компания имеет все основания действовать на условиях, прописанных в договоре управления. Иными словами, обосновывается возможность управления многоквартирными домами;
- бухгалтерская отчетность за последние 3 года (баланс, отчет о прибылях и убытках);
- документация по ведению хозяйственной деятельности (договора, исполнительская документация по договорам, накладные, счета, счета-фактуры и пр.). Вопрос финансов для любого предприятия важен, и избежать отчетности невозможно. Правильная отчетность — залог легитимности вашей деятельности, отсутствия мошеннических стен и прочего, что может “подставить” нового владельца;
- техническая документация на многоквартирные дома (паспорта домов, паспорта на лифты, данные последних мониторингов жилищного фонда и пр.). Эти документы могут стать обоснованием для рентабельности покупки, поскольку продажа УК, заключившей договор с домами, находящимися в аварийном состоянии, скорее всего, будет попыткой прежнего владельца избежать ответственности за халатное отношение к своим обязанностям. Покупатель внимательно ознакомиться с этими документами, поскольку они влияют на построение схемы вложений, трат и дополнительных расходов;
- переписка с жителями, экспертизы, акты осмотров, акты проведения капитальных ремонтов и прочее. Это более частные моменты, но и они оказывают влияние на решение о приобретении УК.
Полный перечень документов, необходимых для продажи Управляющей Компании можно узнать, связавшись с нами. Все дело в том, что в сфере ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами может быть масса нюансов. Деятельность УК может быть зависима от решений местных муниципалитетов или региональных норм, и все это учитывается при подготовке пакета документов.
Покупка компании по управлению — наша прямая деятельность. Это возможно разными способами, но с соблюдением всех юридических моментов. Мы тщательно проверяем УК и стараемся провести сделку на максимально выгодных условиях для обеих сторон. Соблюдение всех формальностей гарантирует выполнение всех обязательств. Если возникает потребность в продаже УК, то обращайтесь к проверенным компаниям, поскольку сделка с фирмами-однодневками может закончится печально. Мы ценим каждого клиента и знаем обо всех нюансах этого бизнеса, а, значит, гарантируем прозрачность и законность каждого этапа сделки.
Реклама управляющей компании
Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.
Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.
Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.
Как привлечь клиентов?
Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.
Вам нужно:
- расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
- рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
- пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.
Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.
Бизнес-план управляющей компании
Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:
- Аренда помещения от 80 000 рублей.
- Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
- Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
- Реклама от 90 000 рублей
- Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.
Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.
Рентабельность управляющей компании, как бизнеса
Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.
Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.
Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.
Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.
Возможные проблемы при открытии управляющей компании
1. Снабжение дома ресурсами
Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.
А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.
2. Неплательщики
В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.
Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.
Можно ли купить готовый бизнес?
На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.
Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.
Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.
Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.
Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:
Запрос на документ о размере и перечне обязательных платежей
Государство на федеральном уровне устанавливает тарифы на газ, электричество, отопление, канализацию и водоснабжение. Решение о размере тарифов на косметический ремонт дома, сбор мусора, благоустройство территории и другие услуги устанавливают жильцы на общем собрании собственников.
Однако можно проверить тарифы ЖКХ в документах управляющей компании. Организация, осуществляющая управление жилым домом, не уполномочена менять их без ведома квартиросъемщиков. И если цифры в квитанциях на оплату коммунальных услуг вызывают подозрения, необходимо запросить у компании документ о размере и перечне обязательных платежей.
Заявление пишется в свободной форме, но согласно правилам оформления заявлений. Желательно приложить к нему копии квитанций. Документ в письменном виде нужно отправить по почте либо лично передать секретарю организации, обязательно получив расписку о регистрации обращения.
