Недвижимость на аукционе и участники торгов
Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.
Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).
Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.
Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.
Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.
Как участвовать в электронных торгах «Сбербанк АСТ»
В функцию ЗАО «Сбербанк — Автоматизированная система торгов» входит продажа имущества компаний, попавших в разряд банкротов. К ним можно причислить компании, суммарный долг которых составляет выше 100 000 рублей при невыплате в течение 3 месяцев после вынесения постановления арбитража. Сумма долга индивидуального предпринимателя не должна превысить отметки 50 000 р.
После присвоения компании или предпринимателю статуса банкрота его имущество арестовывается.
На площадке «Сбербанк-АСТ» продаются:
- недвижимость жилого или коммерческого назначения;
- оборудование производства;
- легковые машины;
- техника специального назначения;
- земельные наделы;
- антикварные вещи;
- драгоценные изделия.
Для участия на площадке «Сбербанк — АСТ» аккредитуйтесь, а также станьте обладателем электронной подписи.
Заявка рассматривается на протяжении пяти дней.
Задаток для участия в торгах на платформе не должен превышать 20% от цены на лот. Он подлежит оплате до результатов торгов. Физические лица пользуются карточным счетом. Депозиты не применяются.
При оплате суммы в банк получите удостоверяющую квитанцию, отсканируйте ее и отправьте управляющему конкурса. Это взнос подлежит возврату через 5 дней с момента оглашения победителя. Он не подлежит возврату, если заявка на отзыв была подана после начала торгов или же замечено отхождение от регламента после победы на торгах.
Также предоставляется пакет документов.
Юридические лица обязаны предоставить:
- Сканы нотариально заверенных копий документов Устава и свидетельства о прохождении регистрации и постановке на налоговый учет.
- Выписку из ЕГРЮЛа.
- Протокол, составленный гендиректором, дающий добро на сделку.
Физические лица обязаны предоставить:
- Копию паспорта.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Заявление о согласии одного из супругов, совершать сделку.
- в случае если физическое лицо не имеет семьи, также требуется подтверждающая справка.
После предоставления надлежащей документации переходят к заполнению заявки.
Физические лица должны представить:
- ФИО;
- паспортные данные;
- сведения о прописке.
Юридические лица предоставляют:
- наименование компании и тип организации;
- также требуется почтовый адрес компании и ее телефоны;
- предоставление сведений об интересах к имуществу должника /кредитора и их участии в капитале;
- предложение относительно стоимости предприятия (если торги приобретают закрытую форму).
Предприниматель следит за процессом торгов и предлагает свои ставки. Страница сайта аукциона подлежит самостоятельному обновлению. Или же можно воспользоваться формой автоматического обновления.
Системой выставляется показатель цены, составляющий 5% от обозначенной стоимости. Шаг с минимальным значением составляет 0,5%.
Можно прибегнуть к услугам аукционного робота, осуществляющего подачу ставки в автоматическом порядке на каждое новое предложение участников. Все предложения во время аукциона подлежат присвоению порядкового номера в соответствии с последовательностью их поступления.
Предложение, посланное с ПК, отмечается звездой. Советуется производить запись хода торгов с экрана, чтобы в случае сбоя работы интернета доказать ФАС факт неисправности компьютера. Зафиксируйте точное время сбоя.
Фиксация времени крайне важна. При предоставлении точного времени торги прекращаются до момента возобновления электронных операций «Сбербанк-АСТ».
После окончания торгов на сайте можно осуществить дополнительную подачу ставки. Между участниками аукциона происходит борьба за обладание вторым местом, дающим возможность выкупить имущество обанкротившейся компании, в случае отказа от сделки обладателя первого места.
При принятии участия в тендерах государственного уровня торопливость не лучший советчик. Каждый день в России запускается масса интересных предложений. Разумнее пропустить предложение, которое не внушает уверенности, и осуществить лучшую подготовку к очередному предложению.
Бывают ситуации иного характера. Интересные для вашей компании предложения возникают параллельно. Подавайте заявки сразу на все.
Итоги торгов на электронных площадках протоколируются. После его опубликования каждый участник торгов имеет право заносить письменное разъяснение результата. В случае неудовлетворенности объяснениями вы имеете право обжаловать результаты торгов, подав официальное заявление с жалобой в ФАС.
Если вы оказались победителем торгов, то получаете проект контракта, оформленный в электронном виде и заверенный электронной подписью.
Документация
Извещение об аукционе
Извещение о проведении аукциона публикуется в ЕИС и в любых средствах массовой информации в такие сроки:
- если цена контракта меньше 3 млн рублей — не менее чем за 7 дней до окончания срока приема заявок;
- если цена контракта более 3 млн рублей — не менее чем за 15 дней.
В извещение включается информация, обязательная для всех закупок:
- Реквизиты заказчика — название, адрес, контактные данные, ФИО ответственного за закупку лица.
- Условия контракта — описание закупки в соответствии со статьей 33, сведения о количестве закупаемых товаров или объеме работ, услуг, а также месте их выполнения.
- Срок исполнения контракта.
- НМЦК и источник финансирования.
- Идентификационный код.
- Ограничение или преференции для отдельных групп участников. Например, проведение информация о том, что закупка проводится для субъектов малого предпринимательства.
- Способ определения поставщика.
- Информация о подаче заявок.
- Сведения о размере и порядке предоставления обеспечения заявки.
- Сведения об обеспечении контракта — размер, порядок представления, информация о банковском или казначейском сопровождении.
Помимо этого, в извещение включается информация о конкретной процедуре: адрес ЭТП, даты окончания приема заявок и проведения аукциона, размер обеспечения заявки, требования к участнику — общие и дополнительные, условия и запреты для реализации национального режима (если установлены).
Аукционная документация
В документах об аукционе в целом повторяется вся информация, которая содержится в извещении. Кроме этого, аукционная документация содержит такие сведения:
- Полное описание объекта закупки, условия госконтракта, а также обоснование цены.
- Требования к содержанию заявки, включая инструкцию по заполнению.
- Порядок расчетов, включая вопросы применение курса иностранной валюты.
- Сведения о контрактной службе заказчика, контрактном управляющем либо лице, которое ответственно за этот аукцион.
- Информация об изменении условий контракта.
- Срок подписания контракта.
- Условия, при которых победитель будет признан уклонившимся от.
- Период, в которой участники могут послать запрос на разъяснение положений документации.
- Информация об одностороннем расторжении контракта.
- Проект контракта.
Запрос на разъяснение
Если у поставщика возникают вопросы по поводу отдельных положений документации, он может запросить разъяснения. Эта возможность работает для любого аккредитованного участника. Каждый из них может подать 3 запроса в рамках одной процедуры. Для этого установлены такие сроки:
- Запрос направляется не позже, чем за 3 дня до окончания приема заявок.
- ЭТП передает его заказчику в течение 1 часа.
- Заказчик размещает свои разъяснения в течение 2 дней. При этом информация об участнике, подавшем запрос, не публикуется.
Изменения в документации
В результате разъяснения закупочная документация может быть изменена. Кроме того, заказчик может сделать это и по своему усмотрению. Правила таковы:
- Изменить документацию можно не позже, чем за 2 дня до конца приема заявок.
- Изменение публикуется в течение 1 дня после принятия такого решения.
- Срок принятия заявок продлевается таким образом, чтобы до его окончания оставалось 7 или 15 дней в зависимости от цены контракта.
- Разъяснение должны уточнять или вносить дополнения в документацию, но не менять ее суть.
- Запрещено менять объект закупки, увеличивать обеспечение контракта.
Аккредитация на ЭТП
Чтобы пройти аккредитацию на площадке, необходимо подать оператору комплект документов. Пока это нужно делать на каждой площадке. Однако вскоре все должно измениться — процесс аккредитации будет сведен к регистрации в ЕИС
Пока же действуют старые правила аккредитации, поэтому уделим им внимание
В комплект документов, подаваемый оператору торгов, входит:
- Заявление.
- Копия выписки из соответствующего реестра (ЕГРЮЛ, ЕГРИП), полученная не ранее, чем 6 месяцев назад. Если заявку подает физлицо, вместо выписки нужно представить копию паспорта.
- Копии учредительных документов для юридического лица.
- ИНН или аналог (для иностранцев).
- Если аккредитацию проходит иностранное лицо, прилагается нотариально заверенные документы о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, для физлица — копия удостоверяющего личность документа.
- Документ, на основании которого представитель юрлица действует от имени своей компании. Это может быть:
- решение о назначении или избрание директором;
- копия приказа о назначении на должность.
- Если представителем выступает другое лицо, то прилагается с документ, подтверждающий его полномочия. Если это физическое лицо, необходимо представить нотариально заверенную доверенность. Если юридическое — оригинал доверенности, выписанный компанией.
- Решение об одобрении крупной сделки.
- Электронный адрес.
После подачи комплекта документов на ЭТП оператор должен принять решение об аккредитации. На это ему отводится 5 рабочих дней. В результате поставщик должен получить уведомление о том, какое решение принято. Если оно положительное, вместе с ним участник получит доступ к аукционам и номер счета для перечисления обеспечения заявок. Если отрицательное, в сообщении будут указаны причины этого.
Отказ может быть в нескольких случаях:
- не представлены какие-либо документы для аккредитации;
- документы представлены, но не соответствуют требованиям;
- компания зарегистрирована в офшоре.
В случае принятия положительного решения участнику дается аккредитация сроком на 3 года
Важно помнить, что об изменениях обязательно уведомлять ЭТП. Это необходимо, если:
- изменились реквизиты поставщика либо были внесены изменения в документы.
- поменялась электронная подпись или истек срок ее действия.
- выданы новые доверенности на работу от имени участника торгов.
Участник направляет на ЭТП уведомление об этом, а оператор вносит изменения в его данные. При необходимости документы также размещаются на площадке.
Получив аккредитацию, участник может видеть все проводимые на площадке аукционы. Чтобы принять в них участие, ему необходимо перечислить денежные средства на ЭТП. В момент направления и заявки на тот или иной аукцион из этих средств будет блокироваться сумма, равная размеру ее обеспечения.
Возможность принять участие в аукционах блокируется за 3 месяца до окончания срока аккредитации. ЭТП уведомляет участника о том, что аккредитацию необходимо продлить. Можно начать процесс не дожидаясь этого уведомления, но не ранее, чем за 6 месяцев до окончания срока действующей аккредитации.
Оператор, в свою очередь, ведет Реестр аккредитованных участников. В нем указываются следующие данные:
- сведения из заявки на аккредитацию;
- документы участника, за исключением учредительных и выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- последний день действия аккредитации.
Информация в этот Реестр направляется в тот же день, когда принято решение аккредитовать заявителя. Если в сведения вносятся изменения, они отражаются в реестре в течение 1 часа. При истечении срока аккредитации участник исключается из реестра в течение одного рабочего дня. То же самое последует, если оператор примет решение об исключении поставщика из реестра. Площадка должна направить поставщику уведомление о том, что он исключен из реестра аккредитованных участников.
Подготовка к участию в аукционе
Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.
Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:
-
Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
-
Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
-
Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.
Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.
Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.
Плюсы при участии в электронных торгах
- Предпринимателям подобный проект удобен тем, что позволяет сохранить анонимность и принятия удаленного участия. Каждый участник торгов обладает своим номером, не позволяющим оказывать влияние на ход торгов. Помимо этого электронные торги не предполагают какой-либо бумажной волокиты.
- При подобной форме аукциона отсутствует предварительная квалификация. Это означает, что поставщикам нет надобности аргументировать наличие достаточного количества ресурсов для выполнения контракта. Необходимо обязательное обеспечение участия в торгах (5% от начального показателя ставки). В случае неисполнения контракта деньги теряются.
- Для заказчиков также есть свои положительные моменты. Они имеют право объявить одни торги и заключить ряд контрактов. Плата площадкой взимается только с того, кто победит.
3. Зачем и как участвовать в электронных торгах?
Участие в электронных торгах — это единственный способ продажи вашей продукции или услуг бюджетным, государственным организациям, а также другим крупным компаниям, которые по разным причинам решили закупать товары и услуги посредством электронных торгов.
Государственные заказчики по закону должны закупать большую часть номенклатуры товаров/работ/услуг только в электронной форме. Это касается государственных заказчиков всех уровней: федерального, регионального, муниципального.
Крупные коммерческие заказчики (АО «Газпром», Роснано, ОАО «МТС» и др.) также перевели свои закупки в электронную форму. Наиболее известные площадки, где проходят такие торги, — B2B-Center, «Фабрикант», «ТЗС Электра», «ОТС», и это лишь малая доля активно работающих ЭТП бизнес-сегмента.
Еще один источник выгодных сделок — реализация имущества предприятий-банкротов. Если вы хотите выгодно приобрести такое имущество, без электронных торгов также не обойтись. Электронные торги по банкротству проходят на специально аккредитованных площадках, среди них «Российский аукционный дом», «Сбербанк-АСТ», «СЭлТ», uTender и др.
Где искать тендеры на строительство и ремонт?
Начну, пожалуй, с самого банального вопроса — “Где искать тендеры по данному направлению?”. Все тендеры условно можно разделить на 3 вида: государственные (по 44-ФЗ), корпоративные (по 223-ФЗ) и коммерческие.
Сайт ЕИС абсолютно бесплатный, поэтому платить за информацию вам ничего не придется. Здесь ваша главная задача — разобраться с поисковыми фильтрами и правильно их настроить.
Что же касается коммерческих тендеров, то здесь ситуация обстоит немного сложнее. И сложность эта заключается в том, что информация о таких тендерах размещается на различных коммерческих электронных площадках, корпоративных сайтах и в прочих средствах массовой информации. Таких сайтов и площадок насчитывается несколько тысяч (!). Поэтому искать такие закупки в ручном режиме крайне затруднительно. И здесь на помощь приходят различные поисковые агрегаторы или сервисы по поиску тендеров. Новички ошибочно называют их биржами тендеров на строительство.
В настоящее время на рынке существует около 10-15 крупных поисковых агрегаторов. Это Тендерплан, TenderWIN, Seldon и так далее… Перечислять их все в данной статье я не вижу смысла. Введите в поисковой строке Яндекса или Google фразу “Поиск тендеров” или “Сервисы по поиску тендеров” и вы без труда их найдете.
. По нашему мнению, это один из лучших поисковиков в соотношении цена-удобство-функционал. Кстати, этим же сервисом пользуются и многие наши коллеги по цеху. Но, как говорится, на вкус и цвет все фломастеры разные, поэтому можете протестировать несколько сервисов и выбрать тот, что больше вам подойдет. Тем более, что у каждого сервиса есть пробный бесплатный период.
Помимо этого, информацию о проведении небольших строительных (ремонтных) работ до 300-600 тыс. рублей можно искать на сайтах электронных магазинов малых закупок: ЕАТ Березка, Портал поставщиков Москвы, ОТС-market и т.д. Кстати, конкуренция в электронных магазинах малых закупок пока еще значительно ниже, чем на электронных площадках. Поэтому имейте это в виду.
. Информация об этих тендерах также размещается на сайте — zakupki.gov.ru.
Итак, для того чтобы искать информацию о государственных и корпоративных тендерах вам вполне хватит сайта ЕИС. Плюс вы сможете дополнительно мониторить сайты электронных магазинов. А вот если планируете участвовать в коммерческих тендерах, то без поискового сервиса вам не обойтись. Хотя поиск тендеров это далеко не все, что может дать вам такой сервис. Также в нем обязательно должен быть модуль аналитики, который позволит вам делать анализ рынка, Заказчиков и ваших конкурентов.
, на котором показан перечень источников для поиска тендеров.
Как видите, здесь есть поиск тендеров по 44-ФЗ, 223-ФЗ, ПП РФ 615, коммерческих тендеров и малых закупок в электронных магазинах.
Всю работу по поиску нужных вам тендеров можно выполнять в одном месте, что очень удобно.
Заключение контракта по итогам электронного аукциона
С участником, который признан победителем, заказчик заключает госконтракт. В течение 5 дней после размещения итогового протокола заказчик публикует в ЕИС проект контракта. В него должны быть внесены данные из заявки победителя и предложенная им цена. Сначала контракт подписывает исполнитель. У него есть 5 дней с даты размещения проекта в ЕИС на то, чтобы внести обеспечение и поставить свою подпись. В результате он должен разместить подписанный контракт и документ, подтверждающий внесение обеспечения.
Последним свою подпись в контракте ставит заказчик. Он может это сделать не раньше 10 дней с даты опубликования итогового протокола.
Борьба с демпингом и дополнительные меры обеспечения
Если в ходе торгов цена контракта опускается более, чем на четверть от начальной, вступают в силу антидемпинговые меры. Заключаются они в следующем:
- Если НМЦК более 15 млн рублей, размер обеспечения повышается в полтора раза.
- Если НМЦК менее 15 млн рублей, можно внести либо повышенное обеспечение (пункт 1), либо предоставить исполненные без штрафов контракты.
Для некоторых объектов закупки, которые относятся к категории жизненно необходимых товаров, установлены дополнительные требования. Это продукты питания, лекарственные препараты, средства для оказания неотложной помощи, топливо. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, участник должен предоставить заказчику один из документов:
- Гарантийное письмо от изготовителя, в котором указывается цена и количество отгруженных поставщику товаров.
- Документ, который подтвердит, что поставщик располагает нужными для поставки товарами.
- Другие документы, подтверждающие, что поставщик в состоянии исполнить свои обязательства и поставить объект закупки по той цене, которую предложил.
Составление протокола разногласий
Закон 44-ФЗ не разрешает изменять существенных условий контракта. Однако поставщик может заметить в проекте, предложенном заказчиком на подпись, некоторые неточности: несоответствие данных тому, что указано в извещении, документации аукциона или заявке участника. В этом случае составляется протокол разногласий. В нем указывается, что именно и чему не соответствует.
Следующие 3 дня даются заказчику на ответ. А он может быть таков:
- новый вариант контракта с исправленными неточности, на которые указал поставщик (без подписи заказчика);
- контракт в старой редакции плюс документ-обоснование, почему правки не могут быть внесены.
Теперь уже 3 дня есть у поставщика на то, чтобы подписать контракт либо направить новый протокол разногласий. Подавать таких протоколов можно неограниченное число. Однако должно исполняться такое правило: последний протокол можно направить заказчику не позже 13 календарных дней с даты опубликования итогового протокола аукциона.
Уклонение от подписания контракта
Победитель аукциона будет признан уклонившимся от заключения контракта, если нарушит правила:
- в установленный срок не подпишет контракт и не направит его заказчику;
- направит протокол разногласий по прошествии 13 дней с даты публикации итогового протокола аукциона;
- не внесет обеспечение либо предоставит обеспечение, не соответствующие требованиям.
У заказчика есть право обратиться в суд с целью истребовать с победителем аукциона убытки, которые повлек его отказ от заключения контракта. Что же касается закупки, то контракт может быть заключен с участником № 2. Если он дает свое согласие, то в течение 10 дней заказчик направляет ему проект контракта. Если же участник № 2 отказывается, то принимается решение о признании аукциона несостоявшимся.
