Риелторская компания обычно оказывает всю сферу услуг, связанных с недвижимостью: покупка, продажа, сдача в аренду жилых и коммерческих помещений. Но иногда фирмы выбирают узкую специализацию, например, работают только с земельными участками или сопровождают долевое участие в строительстве нового жилья или офисных центров. От поставленных задач и стоит отталкиваться, составляя бизнес-план агентства недвижимости.
Лицензирование и сертификация
Коммерческая деятельность риелторских компаний не подпадает под лицензирование, но получить сертификат на брокерские услуги все-таки желательно. Его выдает Российская Гильдия Риелторов, которая разработала и внедрила национальные стандарты по оказанию посреднических услуг на рынке недвижимости. Хотя сертификация носит добровольный характер, но она добавляет компании веса и доверия со стороны клиентов.
Какую форму регистрации предпринимательской деятельности выбрать
Большинство риелторских компаний зарегистрированы как общества с ограниченной ответственностью. Это создает необходимый имидж и позволяет удобно работать с юридическими лицами. Хотя некоторые предпочитают регистрировать ЧП или ИП, чтобы упростить налоговую отчетность.
Как открыть агентство недвижимости с нуля
Приводим пошаговую инструкцию с расчетами минимального стартового капитала и сферами инвестиций.
Арендуем офис
Расположение офиса играет существенную роль. Когда компания расположена в центральном районе города с удобным транспортным сообщением и парковкой для автомобилей – это всегда плюс. Кроме того, именно в центре находится большинство муниципальных и государственных учреждений, тесно связанных с риелторским бизнесом: БТИ, земресурсы, Росреестр, архитектура и т. д. В деловой части города расположены и крупные коммерческие банки, без услуг которых клиентам компании просто не обойтись.
Не стоит экономить на инвестициях в ремонт самого офисного помещения, хотя мраморные ступеньки тоже необязательны. Офис должен быть функциональным и внушать клиентам уверенность и надежность. Минимальный набор мебели и офисного оборудования выглядит приблизительно так:
- стол со стационарным и мобильным телефонами для каждого сотрудника;
- два–три компьютера, объединенные в единую систему;
- отдельное место для офис-менеджера;
- достаточное количество стульев для посетителей.
Разместить все это желательно в трех помещениях. Одно будет использоваться в качестве приемной, во втором будут работать риелторы, третье отводится под кабинет руководителя.
Нанимаем персонал
Обязательно стоит нанять опытного офис-менеджера, который будет умело координировать работу всего агентства (ИП). От его профессионализма зависит первое впечатление о компании и слаженность всей работы в целом.
В агентстве (ИП) должны работать минимум два профессиональных риелтора, которые уже имеют опыт заключения договоров и хорошо знают нюансы профессии. Это должны быть коммуникабельные, легкие в общении люди, которые умеют производить приятное впечатление на собеседника, внушают доверие и хорошо переносят стрессовые ситуации.
Со временем штат ИП можно расширить за счет новичков-стажеров. Каждого из них необходимо закрепить на время прохождения стажировки за опытным сотрудником, который должен научить их азам риелторской профессии. Кураторам стажировки желательно платить оговоренный процент от суммы, которую заработает его ученик.
Привлекаем клиентов
Предстоит продуманно начать рекламную компанию. Обязательно нужно сделать инвестиции в функциональный сайт, с постоянно обновляющейся информацией. Стоит учесть, что предложений на вашем ресурсе будет размещено существенно меньше, чем на специализированных городских порталах. Поэтому на сайте ИП обязательно нужно поместить и регулярно обновлять информацию, которая заинтересует потенциальных клиентов:
- как подготовить жилье к продаже или сдаче в аренду;
- стоит ли делать евроремонт в «хрущевке», чтобы продать ее подороже;
- как вернуть подоходный налог при покупке квартиры в ипотеку и т. д.
Не стоит пренебрегать рекламой в печатных изданиях и точечной расклейкой объявлений в определенных районах города. Это все, при условии правильной подачи информации, дает новых клиентов.
Выше приведены самые необходимые инвестиции в риелторский бизнес. Это и есть минимальный стартовый капитал, который потребуется чтобы начать свое дело.
Правильно организуем работу
Сотрудники агентства (ИП) должны уметь слушать посетителей и проникаться их проблемами. Диалог должен вестись корректно и компетентно. Некоторые руководители сразу отправляют будущих работников на бизнес-тренинги по коммуникации. Тогда эти расходы стоит внести отдельной строкой в бизнес-план агентства недвижимости. Но эти инвестиции в обучение персонала окупятся.
Важно, чтобы все сотрудники своевременно информировали руководство о трудностях или изменениях в процессе выполнения агентского договора. Часто своевременное вмешательство директора позволяет не лишиться агентству своей комиссии.
Базу недвижимости стоит ежедневно пополнять и поддерживать в актуальном состоянии. То есть регулярно обзванивать всех клиентов с нужной для этого периодичностью, например, раз в неделю.
Сотрудников желательно дополнительно стимулировать. Можно инвестировать небольшие средства в их поощрение, например, выплачивать премию по итогам работы за год лучшему риелтеру.
Специалисты советуют поддерживать в коллективе максимально дружескую атмосферу. Стоит на корню пресекать наушничество и дрязги среди работников. Это все приводит к нервозности в коллективе, которую обязательно почувствуют клиенты, и вы потеряете деньги.
Финансовая сторона вопроса
Зарплата
За свою работу риелторы обычно получают процент от суммы комиссии агентству за успешно проведенную сделку. Он колеблется от 30 до 60% в зависимости от финансовой политики руководства и опыта риелтора. Труд бухгалтера, юриста, офис-менеджера, как правило, оплачивается фиксированным окладом. Хотя руководство вправе выплачивать им премии по итогам работы.
Аренда помещения
Выше мы писали, многое зависит от престижности офиса. На начальном этапе стоит найти помещения с арендной платой не дороже 13–14 тыс. р. в месяц.
Техника и другое офисное оборудование
Желательно уложиться с покупкой мебели и офисной техники в 50–70 тыс. руб. Начать можно и так. Остальное оборудование придется докупить позже или взять в аренду.
Реклама
Расходы на нее составляют приблизительно 5–10 тыс. р. в месяц. Если же принято решение основной упор сделать на продвижении услуг через интернет, то предстоит нанять хорошего вебмастера, который сделает ваш сайт и выведет его в верхние строчки выдачи поисковых систем. Это стоит достаточно дорого – порядка 30 тыс. р. за реализацию проекта.
Затраты и прибыль
Опыт предпринимателей, уже работающих на рынке недвижимости, показал, что для открытия агентства недвижимости (ИП) с нуля и получения от его работы устойчивой прибыли понадобится не меньше 150–180 тыс. рублей. Больше всего денег приносит продажа коммерческой недвижимости, меньше всего – сдача квартир в аренду.
Резюме
Итак, минимальные вложения в открытие агентства недвижимости составляют порядка 180 тыс. р.
Среднемесячная прибыль в первые полгода (после уплаты налогов, аренды и выплаты зарплаты) – 60 тыс. р.
Таким образом, срок окупаемости инвестиций – 3 месяца.
При средней стоимости риелторской услуги в 3–5% от суммы сделки и пяти сотрудниках с осторожным оптимизмом можно рассчитывать уже через полгода выйти на прибыль в 150– 200 тыс. р. в месяц.
Это довольно примерный бизнес-план агентства недвижимости (ИП), но, тем не менее, он позволяет представить себе минимальный стартовый капитал и оценить свои финансовые возможности прежде, чем начать инвестировать в подобный бизнес.
Главное при этом, работать заинтересованно, максимально отдаваясь процессу. Тогда ваш энтузиазм передастся сотрудникам, и результаты не заставят себя ждать.
