No Image

Как ип осуществить сдачу в аренду нежилого помещения? зачем нужен патент и как его приобрести?

СОДЕРЖАНИЕ
0
0 просмотров
27 января 2021
array(3) {
  [0]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(113) "bbbd0bf18db7df95886d1067a9b97085.png"
    [1]=>
    string(113) "7b1dc455926be43aa201eadde0da3ae6.png"
    [2]=>
    string(113) "2598c0a1d85fa161b34b88001c98801c.jpg"
    [3]=>
    string(113) "11a57632ed1250327831a1ad7ab7d20d.jpg"
    [4]=>
    string(113) "cc013921c90682de22476263612fafcf.jpg"
    [5]=>
    string(113) "fb0536bf41f61fa7265cc63629aac028.png"
    [6]=>
    string(113) "c5a19b5a3885f9108d1b06d0bc181c70.jpg"
    [7]=>
    string(115) "88797cd9e54d4768e669cc0a050f2763.jpeg"
    [8]=>
    string(113) "d4f9d508ebcc0e8f17ab33f7dcc60410.png"
    [9]=>
    string(113) "60daf6d7af32046deba76d341e333af9.png"
    [10]=>
    string(115) "9072a21ff96198af0f79a7b209a08df2.jpeg"
    [11]=>
    string(113) "cc348cd79536b5c98dba29b09fbea917.png"
    [12]=>
    string(115) "e151e64e0390277e8f6eb2e984cae7c4.jpeg"
    [13]=>
    string(115) "d5ac2b56b261c7463bd85fa53eb02307.jpeg"
    [14]=>
    string(115) "d976290d92ecaaadaad590f0f69b35cc.jpeg"
    [15]=>
    string(115) "a53402255913cce3010d888888af0e2f.jpeg"
    [16]=>
    string(113) "79e7308fbc5e37d75bc2f5369f5e6d80.png"
    [17]=>
    string(113) "1da2d43cf19798b783c7cbe5a1809184.png"
    [18]=>
    string(113) "d8c370c2d83e4033982f0c6f80302d2c.png"
    [19]=>
    string(115) "cc582d9a13271376a6bff67d9d56cd1e.jpeg"
    [20]=>
    string(113) "0f46c927a2764d27255ade996658f9b7.png"
    [21]=>
    string(115) "b0382ff19fbc3bfd8ef785d8841188ea.jpeg"
    [22]=>
    string(115) "d62fd27b2988646cef0db443c63b685c.jpeg"
    [23]=>
    string(113) "595dd2171f63c261e3ad1a98720e42e1.png"
    [24]=>
    string(113) "3f25d12fd71e0e9fe628eb26973eb34c.png"
    [25]=>
    string(113) "aa765530fc9c99c586296bbe42bc7544.png"
    [26]=>
    string(115) "83dce1534aec44106df3cead1702e7d1.jpeg"
    [27]=>
    string(113) "399f7f0f01bfd2f584addc8281cf4c2d.png"
    [28]=>
    string(113) "3a4d1c48b69b20737e6969567da1134c.png"
    [29]=>
    string(115) "413b39399a16f3595b25ef692e4de843.jpeg"
    [30]=>
    string(115) "cfaa4f586592a82530a10db2a77e11a3.jpeg"
    [31]=>
    string(113) "f4a8d67ce3e38e7818a775e814705037.png"
    [32]=>
    string(115) "af18ce2d32615c8e2b93ef751e2f2d39.jpeg"
    [33]=>
    string(113) "ac8757e3614a15493f8356642090e728.png"
    [34]=>
    string(115) "e50ebd38d14e07115f603d58951d80aa.jpeg"
    [35]=>
    string(115) "37da5e509271cf0ebf6951b7ae474939.jpeg"
    [36]=>
    string(115) "e90415a87740902c6fda7b38aa7dbdf5.jpeg"
    [37]=>
    string(113) "05655a5fa15ffd080c2fb7ac49d5511f.png"
    [38]=>
    string(113) "890a817c963960c208ec0524b73965c3.png"
    [39]=>
    string(115) "d0981241984a5f1aaf33a7cc9b6867c8.jpeg"
    [40]=>
    string(115) "41435516710b72114c9452e062c13a4b.jpeg"
    [41]=>
    string(115) "fe0caf25578bd63e39444ae32b6ab0cf.jpeg"
    [42]=>
    string(115) "ddbd501dc7111fd740db9a81c24c24a4.webp"
    [43]=>
    string(115) "aee0abb7f59193d5ca781673962a965d.jpeg"
    [44]=>
    string(113) "52baa3860fc204ce7556e64ec802f583.png"
    [45]=>
    string(115) "271324de76cafce81210aba159a5019b.jpeg"
    [46]=>
    string(115) "39cfd691720dd2b6537465985fa8a065.jpeg"
    [47]=>
    string(113) "6eb5c0da48042c8ba1c387a8dffc7eda.gif"
    [48]=>
    string(115) "26c9a4e9aecf399d12a24ed6717bbd2e.jpeg"
    [49]=>
    string(113) "2870599fb42548686493629a38931c37.png"
  }
  [1]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/b/b/b/bbbd0bf18db7df95886d1067a9b97085.png"
    [1]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/b/1/7b1dc455926be43aa201eadde0da3ae6.png"
    [2]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/2/5/9/2598c0a1d85fa161b34b88001c98801c.jpg"
    [3]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/1/a/11a57632ed1250327831a1ad7ab7d20d.jpg"
    [4]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/c/c/0/cc013921c90682de22476263612fafcf.jpg"
    [5]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/b/0/fb0536bf41f61fa7265cc63629aac028.png"
    [6]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/c/5/a/c5a19b5a3885f9108d1b06d0bc181c70.jpg"
    [7]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/8/7/88797cd9e54d4768e669cc0a050f2763.jpeg"
    [8]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/4/f/d4f9d508ebcc0e8f17ab33f7dcc60410.png"
    [9]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/0/d/60daf6d7af32046deba76d341e333af9.png"
    [10]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/9/0/7/9072a21ff96198af0f79a7b209a08df2.jpeg"
    [11]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/c/c/3/cc348cd79536b5c98dba29b09fbea917.png"
    [12]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/1/5/e151e64e0390277e8f6eb2e984cae7c4.jpeg"
    [13]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/5/a/d5ac2b56b261c7463bd85fa53eb02307.jpeg"
    [14]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/9/7/d976290d92ecaaadaad590f0f69b35cc.jpeg"
    [15]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/5/3/a53402255913cce3010d888888af0e2f.jpeg"
    [16]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/9/e/79e7308fbc5e37d75bc2f5369f5e6d80.png"
    [17]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/d/a/1da2d43cf19798b783c7cbe5a1809184.png"
    [18]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/8/c/d8c370c2d83e4033982f0c6f80302d2c.png"
    [19]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/c/5/cc582d9a13271376a6bff67d9d56cd1e.jpeg"
    [20]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/0/f/4/0f46c927a2764d27255ade996658f9b7.png"
    [21]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/b/0/3/b0382ff19fbc3bfd8ef785d8841188ea.jpeg"
    [22]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/6/2/d62fd27b2988646cef0db443c63b685c.jpeg"
    [23]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/9/5/595dd2171f63c261e3ad1a98720e42e1.png"
    [24]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/f/2/3f25d12fd71e0e9fe628eb26973eb34c.png"
    [25]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/a/a/7/aa765530fc9c99c586296bbe42bc7544.png"
    [26]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/3/d/83dce1534aec44106df3cead1702e7d1.jpeg"
    [27]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/9/9/399f7f0f01bfd2f584addc8281cf4c2d.png"
    [28]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/a/4/3a4d1c48b69b20737e6969567da1134c.png"
    [29]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/1/3/413b39399a16f3595b25ef692e4de843.jpeg"
    [30]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/f/a/cfaa4f586592a82530a10db2a77e11a3.jpeg"
    [31]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/4/a/f4a8d67ce3e38e7818a775e814705037.png"
    [32]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/f/1/af18ce2d32615c8e2b93ef751e2f2d39.jpeg"
    [33]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/a/c/8/ac8757e3614a15493f8356642090e728.png"
    [34]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/5/0/e50ebd38d14e07115f603d58951d80aa.jpeg"
    [35]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/7/d/37da5e509271cf0ebf6951b7ae474939.jpeg"
    [36]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/9/0/e90415a87740902c6fda7b38aa7dbdf5.jpeg"
    [37]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/0/5/6/05655a5fa15ffd080c2fb7ac49d5511f.png"
    [38]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/9/0/890a817c963960c208ec0524b73965c3.png"
    [39]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/0/9/d0981241984a5f1aaf33a7cc9b6867c8.jpeg"
    [40]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/1/4/41435516710b72114c9452e062c13a4b.jpeg"
    [41]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/f/e/0/fe0caf25578bd63e39444ae32b6ab0cf.jpeg"
    [42]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/d/b/ddbd501dc7111fd740db9a81c24c24a4.webp"
    [43]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/e/e/aee0abb7f59193d5ca781673962a965d.jpeg"
    [44]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/2/b/52baa3860fc204ce7556e64ec802f583.png"
    [45]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/2/7/1/271324de76cafce81210aba159a5019b.jpeg"
    [46]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/9/c/39cfd691720dd2b6537465985fa8a065.jpeg"
    [47]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/e/b/6eb5c0da48042c8ba1c387a8dffc7eda.gif"
    [48]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/2/6/c/26c9a4e9aecf399d12a24ed6717bbd2e.jpeg"
    [49]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/2/8/7/2870599fb42548686493629a38931c37.png"
  }
  [2]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(36) "bbbd0bf18db7df95886d1067a9b97085.png"
    [1]=>
    string(36) "7b1dc455926be43aa201eadde0da3ae6.png"
    [2]=>
    string(36) "2598c0a1d85fa161b34b88001c98801c.jpg"
    [3]=>
    string(36) "11a57632ed1250327831a1ad7ab7d20d.jpg"
    [4]=>
    string(36) "cc013921c90682de22476263612fafcf.jpg"
    [5]=>
    string(36) "fb0536bf41f61fa7265cc63629aac028.png"
    [6]=>
    string(36) "c5a19b5a3885f9108d1b06d0bc181c70.jpg"
    [7]=>
    string(37) "88797cd9e54d4768e669cc0a050f2763.jpeg"
    [8]=>
    string(36) "d4f9d508ebcc0e8f17ab33f7dcc60410.png"
    [9]=>
    string(36) "60daf6d7af32046deba76d341e333af9.png"
    [10]=>
    string(37) "9072a21ff96198af0f79a7b209a08df2.jpeg"
    [11]=>
    string(36) "cc348cd79536b5c98dba29b09fbea917.png"
    [12]=>
    string(37) "e151e64e0390277e8f6eb2e984cae7c4.jpeg"
    [13]=>
    string(37) "d5ac2b56b261c7463bd85fa53eb02307.jpeg"
    [14]=>
    string(37) "d976290d92ecaaadaad590f0f69b35cc.jpeg"
    [15]=>
    string(37) "a53402255913cce3010d888888af0e2f.jpeg"
    [16]=>
    string(36) "79e7308fbc5e37d75bc2f5369f5e6d80.png"
    [17]=>
    string(36) "1da2d43cf19798b783c7cbe5a1809184.png"
    [18]=>
    string(36) "d8c370c2d83e4033982f0c6f80302d2c.png"
    [19]=>
    string(37) "cc582d9a13271376a6bff67d9d56cd1e.jpeg"
    [20]=>
    string(36) "0f46c927a2764d27255ade996658f9b7.png"
    [21]=>
    string(37) "b0382ff19fbc3bfd8ef785d8841188ea.jpeg"
    [22]=>
    string(37) "d62fd27b2988646cef0db443c63b685c.jpeg"
    [23]=>
    string(36) "595dd2171f63c261e3ad1a98720e42e1.png"
    [24]=>
    string(36) "3f25d12fd71e0e9fe628eb26973eb34c.png"
    [25]=>
    string(36) "aa765530fc9c99c586296bbe42bc7544.png"
    [26]=>
    string(37) "83dce1534aec44106df3cead1702e7d1.jpeg"
    [27]=>
    string(36) "399f7f0f01bfd2f584addc8281cf4c2d.png"
    [28]=>
    string(36) "3a4d1c48b69b20737e6969567da1134c.png"
    [29]=>
    string(37) "413b39399a16f3595b25ef692e4de843.jpeg"
    [30]=>
    string(37) "cfaa4f586592a82530a10db2a77e11a3.jpeg"
    [31]=>
    string(36) "f4a8d67ce3e38e7818a775e814705037.png"
    [32]=>
    string(37) "af18ce2d32615c8e2b93ef751e2f2d39.jpeg"
    [33]=>
    string(36) "ac8757e3614a15493f8356642090e728.png"
    [34]=>
    string(37) "e50ebd38d14e07115f603d58951d80aa.jpeg"
    [35]=>
    string(37) "37da5e509271cf0ebf6951b7ae474939.jpeg"
    [36]=>
    string(37) "e90415a87740902c6fda7b38aa7dbdf5.jpeg"
    [37]=>
    string(36) "05655a5fa15ffd080c2fb7ac49d5511f.png"
    [38]=>
    string(36) "890a817c963960c208ec0524b73965c3.png"
    [39]=>
    string(37) "d0981241984a5f1aaf33a7cc9b6867c8.jpeg"
    [40]=>
    string(37) "41435516710b72114c9452e062c13a4b.jpeg"
    [41]=>
    string(37) "fe0caf25578bd63e39444ae32b6ab0cf.jpeg"
    [42]=>
    string(37) "ddbd501dc7111fd740db9a81c24c24a4.webp"
    [43]=>
    string(37) "aee0abb7f59193d5ca781673962a965d.jpeg"
    [44]=>
    string(36) "52baa3860fc204ce7556e64ec802f583.png"
    [45]=>
    string(37) "271324de76cafce81210aba159a5019b.jpeg"
    [46]=>
    string(37) "39cfd691720dd2b6537465985fa8a065.jpeg"
    [47]=>
    string(36) "6eb5c0da48042c8ba1c387a8dffc7eda.gif"
    [48]=>
    string(37) "26c9a4e9aecf399d12a24ed6717bbd2e.jpeg"
    [49]=>
    string(36) "2870599fb42548686493629a38931c37.png"
  }
}

Налог

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2020 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

ОСНО

Годовой доход при сдаче объекта в аренду составит 1 800 000 руб., в том числе НДС 274 576 руб. 27 коп. Сумма расходов будет равняться 600 000 руб. при размере входящего НДС 91 525 руб. 42 коп.

Чтобы рассчитать НДС, подлежащий уплате, необходимо найти разность между НДС в общем доходе и входящим: 274 576,20 руб. – 91 525,42 = 183 050 руб. 85 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 600 000 – 300 000) руб. * 1% = 41 385 руб.

НДФЛ: ((1 800 000 – 274 576,27) руб. – (600 000 – 91 525,42) руб.) * 13% – 41 385 руб. = 90 818 руб. 39 коп.

Общая налоговая нагрузка составит 615 254 руб. 24 коп., но, если предприниматель получил освобождение от уплаты НДС, то всего 432 203 руб. 39 коп.

УСН

15%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: (1 800 000 – 600 000) руб. * 15% – 50 385 руб. = 132 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 480 000 руб.

6%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: 1 800 000 руб. * 6% – 50 385 руб. = 60 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 408 000 руб.

ПСН

Для расчета страховых взносов при ПСН учитывается потенциально возможный к получению годовой доход. Для Московской области в отношении объектов нежилого фонда общей площадью от 70 до 150 кв.м он определен в размере 959 733 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (969 733 – 300 000) руб. * 1% = 38 782 руб. 33 коп.

Налог по ПСН: 959 733 руб. * 6% = 57 583 руб. 98 коп.

Общая налоговая нагрузка – 96 366 руб. 31 коп.

ЕНВД

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

Налоговым кодексом установлена базовая доходность от сдачи в аренду торгового объекта свыше 5 кв. м из расчета 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м. Коэффициент К1 на 2018 год установлен в размере 1,868, коэффициент К2 для городского круга Котельники – 1.

Расчетная доходность за 1 год нашего объекта составит:1 200 руб. * 140 кв.м. * 12 мес. * 1,868 * 1 = 3 765 888 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (3 765 888 – 300 000) руб. * 1% = 67 043 руб. 88 коп.

Налог по ЕНВД: 3 765 888 руб. * 15% – 67 043 руб. 88 коп. = 497 839 руб. 32 коп.

Общая налоговая нагрузка в данном случае составит 864 883 руб. 20 коп.

Сколько нужно платить при совершении различных сделок?

При сдаче в аренду

В условиях сдачи в аренду нежилой недвижимости, арендатор платит собственнику имущества определённую плату.

Получая арендную плату, арендодатель приобретает доход, который обязательно должен облагаться одним из таких налогов, как налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налог на прибыль организаций, платёж по упрощённой системе налогообложения (УСН).

НДФЛ уплачивают физические лица и ИП (кроме применяющих УСН), сдающие нежилые помещения в аренду, с учётом следующих особенностей:

  • рассчитывается как произведение суммы дохода и ставки;
  • налоговая ставка составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • расчёт происходит самостоятельно в налоговой декларации, если имущество сдаётся другому гражданину;
  • если арендатором выступает организация, то она как налоговый агент должна сама рассчитать и удержать налог;
  • уплачивается 1 раз в год до 15 июля года, следующего за годом получения дохода;
  • пенсионеры не освобождаются от обязанности платить налог;
  • порядок расчёта и уплаты не зависит от принадлежности объекта к категориям жилого или нежилого имущества.

Пример: Гражданин сдаёт помещение под магазин другому физическому лицу. Стоимость аренды в месяц составляет 20 тыс. руб.

За год арендодателю необходимо заплатить:

(20 000 * 12) * 13% = 31 200 руб.

Справка! Налог на прибыль организаций исчисляют юридические лица, которые сдают в аренду нежилую недвижимость.

Налогообложение юрлиц происходит в соответствии с таким порядком:

  1. Налог не рассчитывается отдельно по доходам, полученным от аренды, а с учётом всех полученных доходов и расходов.
  2. Налогооблагаемой базой является разность между всеми доходами, в том числе связанными с арендой, и расходами
  3. Налоговая ставка составляет 20% от прибыли.
  4. Авансовые платежи уплачиваются ежемесячно до 28 числа.
  5. Налог за год платится до 28 марта.

Пример:

ООО «Мир» занимается производством мебели, на территории предприятия располагается склад, который сдаётся в аренду за 240 тыс. руб. в год. Расходы по содержанию помещения составляют 50 тыс. руб.

Налог по итогам года будет выплачен с полученной прибыли от всех видов деятельности, в том числе с дохода от сдачи в аренду:

(240 тыс. – 50 тыс.) * 20% = 38 тыс. руб.

УСН может применяться как ИП, так и организациями с учётом следующих нюансов:

  • платежи могут рассчитываться как 6% от дохода или 15% от дохода минус расхода;
  • по итогам квартала, полугодия и 9 месяцев платятся авансовые платежи до 25 числа месяца, следующего за окончанием периода;
  • по итогам года налог платится ИП до 30 апреля, предприятиями до 31 марта.

Если бы ООО «Мир» из предыдущего примера применяло упрощёнку, то организация заплатила бы:

  • 240 тыс. * 6% = 14,4 тыс. руб.
  • (240 тыс. – 50 тыс.) * 15% = 28,5 тыс. руб.

При продаже

Если владелец решает продать своё нежилое помещение, то за реализацию собственник получит доход, который должен облагаться по тем же правилам, что и арендные платежи у арендодателя:

  1. НДФЛ по ставке 13% для граждан и ИП.
  2. Налог на прибыль по ставке 20% для юридических лиц.
  3. Платежи по УСН для ИП и организаций.

Внимание! Покупатель объекта имущества из состава нежилого фонда не должен платить какие-либо налоги, связанные с куплей-продажей.

НДС

Если субъектами купли-продажи являются компании или индивидуальные предприниматели, то независимо от того, жилое помещение или нежилое, должна произойти уплата НДС. Ставка НДС составляет 18% и включается в цену недвижимости. Покупатель платит стоимость, включающую НДС, а продавец перечисляет налог в бюджет.

При дарении

В результате дарения недвижимого имущества у одариваемого возникает доход, несмотря на то, что в его пользу не поступают денежные средства. У получателя подарка появляется экономическая выгода от того, что ему не придётся тратить деньги на покупку или аренду имущества, поскольку его уже подарили.

Налог при дарении (НДФЛ, налог на прибыль, УСН) платят все категории налогоплательщиков, в том числе пенсионеры, за исключением физических лиц, которые подарок получили от члена своей семьи. Основанием для применения льготы служит подпункт 18.1 пункта 217 НК РФ.

Законодательная база

Владельцам нежилой недвижимости, в частности, гаражей, хозяйственных строений и зданий, складов, офисных и торговых помещений следует знать, что как собственники имущества они обязаны ежегодно платить налоги.

Кроме того, могут возникнуть дополнительные налоги и сборы при совершении определённых действий, таких как сдача нежилого имущества в аренду, продажа, дарение, предоставление в безвозмездное пользование.

Чтобы знать, какие налоги и в каких обстоятельствах следует перечислять в казну государства или местных органов, в какие сроки производить оплату и как правильно рассчитать величину платежей, не нужно знать всё наизусть. Достаточно уметь найти необходимые законоположения.

Первое, на что рекомендуется обратить внимание — Налоговый кодекс РФ. Данный нормативный правовой акт содержит всю необходимую информацию для расчёта налогов и других обязательных платежей

В отдельных случаях допускается установление некоторых нюансов налогообложения другими официальными документами: законами субъектов федерации, решениями местных советов депутатов.

Справка! Как узнать, все ли элементы налогообложения объектов, связанных с владением и совершением различных операций с нежилой недвижимостью, установлены Налоговым кодексом РФ? Если какие-либо особенности могут определяться другими законами или подзаконными актами, то в кодексе указывается ссылка на это.

Например, по налогу на имущество физлиц ставки могут предусматриваться документами, принятыми местными органами власти. Это прописано в пункте 3 статьи 406 НК РФ.

Имущественные налоги устанавливаются следующими нормами:

  1. Для организаций – глава 30 НК РФ и законы субъектов России. Например, Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 или Закон Новосибирской области от 16 октября 2003 года № 142-ОЗ.
  2. Для граждан и индивидуальных предпринимателей – глава 32 НК РФ, а также законы субъектов федерации (только для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) или решения депутатов. Например, Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 или Решение городской Думы города Краснодара от 20 ноября 2014 года № 70.

Вне Налогового кодекса могут устанавливаться размеры налоговых ставок, особенности исчисления налоговой базы, дополнительные льготы, правила уплаты авансовых платежей (только для предприятий). Для поиска таких документов рекомендуется использовать электронный сервис, размещённый на сайте ФНС России.

Налогообложение для ООО

ООО также имеют возможность выбора системы налогообложения в рамках деятельности по сдаче помещений в аренду.

Общий режим налогообложения:

  1. налог на добавленную стоимость;
  2. налог на прибыль организаций;
  3. ставка – 20 %, налог на имущество.

Упрощенная система налогообложения: единый налог по ставке 6 %.

Кроме того, организации могут уплачивать ЕНВД при соответствии условиям применения данной системы. На характер уплаты налогов не влияет то, кто выступает контрагентом организации – физическое лицо, ИП или другая организация.

ОСНО

  1. Налог на прибыль.

    Сумма налога = (Доходы – Расходы) * 20 %.

    (500.000 – 120.000) * 20 % = 76.000 руб.

  2. НДС.

    Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

    (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

  3. Налог на имущество.

    12.000 рублей.

    Общая сумма налогов: 76.000 + 65.000 + 12.000 = 153.000 руб.

Расчеты по УСН и ЕНВД будут идентичны с применяемыми для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения для ИП актуальны также и для ООО.

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

  • Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
  • Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
  • Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
  • Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 декабря 2019 г. N 03-11-11/95717 О применении налога на профессиональный доход физическим лицом, оказывающим услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения

7 февраля 2020

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (далее — Федеральный закон) применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (далее — НПД) вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Учитывая изложенное, если физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель оказывает услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения, такое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель вправе применять НПД.

Следует отметить, что в отношении оказания услуг по сдаче в аренду, в том числе субаренду нежилого помещения НПД не применяется.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Оформление патента

Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

  • быть собственником недвижимости;
  • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
  • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.

Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент»

Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.

Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год

Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Как собственнику заключить договор?

Алгоритм действий, примерно, следующий:

Нужно найти клиента

Об этом уже велась речь в настоящей статье.
Необходимо провести презентацию помещения.
Внимание: одним из оснований расторжения договора аренды является выявление в объекте недвижимости недостатков, которые арендатор не мог заметить при осмотре, но они при этом привели к возникновению трудностей в использовании помещения.
Поэтому лучше рассказать обо всех дефектах объекта недвижимости сразу.

Юридическая экспертиза документов. Арендатору необходимо предъявить паспорт

Теоретически, на практике вряд ли, арендодатель может потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что контрагент дееспособен.Арендодатель должен подтвердить, что объект недвижимости принадлежит ему. Для этого необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Также нужно доказать, что на нежилое помещение не имеют право третьи лица. Свежая выписка из ЕГРН дает ответы на все вопросы.

Далее, стороны обсуждают все условия сделки, ставят свои подписи под текстом документа и передаточного акта.
Последняя стадия – гос. регистрация договора, в силу требований ст. 609 ГК РФ. Между тем, регистрация нужна не всегда. Согласно позиции ВАС, обнародованной в начале двухтысячных годов, не подлежит гос. регистрации договор аренды здания и сооружения, если он заключается на срок до года. Суд выражает такое мнение: нежилое помещение – это не здание, но это объект, который непосредственно с ним связан.Следовательно, регистрация при вышеуказанном сроке действия договора тоже не нужна.

Позиция спорная, но уже – общепринятая.

Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.

Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?

Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены

Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.

В документе должна быть отражена следующая информация:

  1. Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
  2. Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
  3. Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
  4. Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
  5. Дополнительные условия.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

Срок действия

Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.

Какой срок действия договоренностей может быть еще:

  1. До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
  2. Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.

Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.

Налог

В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.

Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:

Патент = 6% × ПД/12 × М, где:

  • ПД- предполагаемый доход за год.
  • М – число месяцев, на которое выдается патент.

Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.

Договор

Для составления договора по аренде нежилых помещений нужно учитывать несколько важных нюансов описанных ниже.

Кто составляет?

Чтобы договор был составлен правильно, и к нему не имела никаких претензий сторона, с которой заключают подобное соглашение или же налоговая служба, стоит обратиться за помощью к юристу. Договор аренды можно и приобрести за небольшую плату воспользовавшись сайтами юридических онлайн услуг.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения могут быть как юридические, так и физические лица, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Арендодателям необязательно регистрироваться как ИП в том случае, если договор аренды заключается не на длительный срок с постоянным доходом.

На какой срок лучше заключить?

Договор стоит заключать не более чем на три года, так как могут появиться другие вопросы по аренде или же изменения в законодательстве.

Но, тем не менее, договор может быть заключен на: неопределенный срок, срок больше года и на срок менее одного года.

По закону, если договор заключается на срок более трех лет, то он должен быть подписан нотариусом.

Пункты документа

Договор аренды нежилых помещений аналогичен аренде жилых помещений, но все же имеет пункты, которые должны быть обязательно:

  • Адрес здания, где будет арендоваться помещение.
  • Точный адрес арендуемого места (этаж, номер комнаты и т.п.).
  • Площадь нежилого помещения.
  • Для чего будет использоваться это помещение (например, офис или склад).
  • Цена аренды, в каком порядке выплачивается и периодичность.
  • Срок действия договора (соответственно и аренды).

Существенные условия

В существенные условия договора аренды входят:

  1. Объект аренды (что входит в аренду и стоимость всего имущества, учитывая индексацию).
  2. Срок аренды (соотв. и договора аренды).
  3. Цена за аренду учитывая индексацию.
  4. В каком порядке использование амортизационных отчислений и восстановление имущества с условиями возврата.
  5. Обязательства сторон и их выполнение.
  6. Возможные последствия невыполнения условий: неустойки (штраф, пеня), гарантии, задаток и поручительства.
  7. Порядок контроля за состоянием всего арендуемого имущества вместе с помещением.
  8. Ответственность обеих сторон.
  9. Страховка арендуемого имущества.
  10. Пожарная безопасность.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с ИП
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения с ИП

Нужно ли регистрировать?

Согласно п.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ договор аренды нежилого помещения заключенный на срок более одного года регистрировать обязательно. Если договор подписывается нотариусом, то информация о нем автоматически попадает в государственную базу данных, поэтому регистрация в этом случае необходима.

Расторжение

Ни в коем случае нельзя путать расторжение договора с прекращением, ведь расторжение договора – это прекращение его действия раньше срока, на который он заключался. Расторгнуть договор можно как в одностороннем порядке, так и при соглашении двух сторон. Также расторжение возможно через судебный процесс.

В первом случае это сделать намного сложнее, так как в самом договоре должен быть прописан пункт о возможном одностороннем расторжении. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию нужно подписать дополнительное соглашение. Так договор аренды утратит свою силу.

В случае если договор зарегистрирован, нужно зарегистрировать дополнительное соглашение о его расторжении для того чтобы он был снят в Едином государственном реестре.

Каково налогообложение?

Прежде чем заняться предпринимательской деятельностью, стоит зарегистрироваться как ИП, ведь тогда не возникнет никаких вопросов у налоговой службы, да и процент налога будет в два раза меньше.

Ссылаясь на статьи Налогового Законодательства, процентная ставка дохода физического лица составляет 13% от итоговой суммы. А это значит, что как законопослушный гражданин физическое лицо должно самостоятельно уплачивать налог в размере 13%. У лица зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель эта плата составляет 6%.

Конечно, прежде чем сдавать в аренду нежилое помещение стоит зарегистрировать себя как ИП, так как могут возникнуть трудности с получением подобного дохода, такие как:

  • Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность.
  • Увеличенный налог.
  • Вопросы у другой стороны договора и т.д.

Казалось бы, такой простой процесс аренды недвижимого имущества, но в нем все же есть некоторые подводные камни. Чтобы быть в курсе всех изменений в условиях получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, нужно регулярно изучать изменения в законодательстве и советоваться с юристом. Поэтому будьте всегда начеку!

Комментировать
0
0 просмотров