No Image

Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

СОДЕРЖАНИЕ
0
0 просмотров
29 января 2021
array(3) {
  [0]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(113) "5146b229e3bb4f7700b94843e74de16d.png"
    [1]=>
    string(113) "25e62c9d50e4f9f0dfa97c11f9d35fd1.gif"
    [2]=>
    string(115) "47425b793244088c9d78206e35d277aa.jpeg"
    [3]=>
    string(113) "25ecf1df7bc9c21140f57b0766c6bbbf.gif"
    [4]=>
    string(115) "df50ffdd22a2cb9f7cc39d8e4e652d61.jpeg"
    [5]=>
    string(113) "3020905e6b6ed6c6ea6fc17ddef601d0.gif"
    [6]=>
    string(115) "d4fc8c734e2c296505a2e55b506972f5.jpeg"
    [7]=>
    string(113) "9eb7e61b11937c511733c59da59950d5.gif"
    [8]=>
    string(113) "e2787be5815b70e121bf1c80a6fdd8bd.gif"
    [9]=>
    string(113) "b9a99c17ea579fbb90678fc1a46429d0.png"
    [10]=>
    string(113) "9634ac0fb3a1d4ade04871c3d893fbf4.gif"
    [11]=>
    string(113) "8e4a4036e02cb358782d99c0ced4d6f1.gif"
    [12]=>
    string(113) "4b86ab430f0d21a54a191bdcc14912a2.gif"
    [13]=>
    string(115) "c1595243c38f35f35a862c76777d7d73.jpeg"
    [14]=>
    string(115) "aa5592ab08d8ccf83f2d28c1c7cfaf15.jpeg"
    [15]=>
    string(115) "1402505ccd44e82e41a6010bdb947c84.jpeg"
    [16]=>
    string(113) "209c3e2f86c0fc2087105def7d72f525.gif"
    [17]=>
    string(113) "fd66e38e983385ede5984f6ef46b74b8.gif"
    [18]=>
    string(113) "5dfc78f09a9a2acb8b2cad08e04924aa.png"
    [19]=>
    string(113) "a2aa71a227ed406a3ffb536b294ac207.png"
    [20]=>
    string(113) "34885bbd939951e4829e02392540c748.png"
    [21]=>
    string(113) "1dfce6eebe5fd75b94c89c24e6f17ad4.gif"
    [22]=>
    string(113) "59b65c7e4cf26eb0bfdd10503e42b29f.gif"
    [23]=>
    string(113) "1245009254309802b28c7bbd08d6e3e8.png"
    [24]=>
    string(115) "e61462dfdddfb85b5f1d6f31e07c7fa4.jpeg"
    [25]=>
    string(115) "deebc2c6f7f84d53111a5c31d2c599be.jpeg"
    [26]=>
    string(113) "c07c76b55c2931d601e79fbbdf34f88d.gif"
    [27]=>
    string(113) "54ab26549c1a78c854f19d587dd68d6b.gif"
    [28]=>
    string(113) "f2a6c0008df1e43123efff1c63de074d.png"
    [29]=>
    string(113) "ebc24277ecaf035515eb5affa3937da4.gif"
    [30]=>
    string(113) "7cba54a18bf18ef30aa3a0af5c6c3619.png"
    [31]=>
    string(115) "8c67cb8ea69e0454adee8e5bcb7d126c.jpeg"
    [32]=>
    string(113) "114847208d812916602a32885a2f109d.gif"
    [33]=>
    string(113) "1df29d22fbf0a2ba5b5e202abd44e022.gif"
    [34]=>
    string(113) "fe418fb3abf2a44519d3ebc55dd2ebad.gif"
    [35]=>
    string(113) "e0cb1601df8a8f9eee3f36f83375ff64.gif"
    [36]=>
    string(113) "a06ce769f46dab98783ffe18249f3896.gif"
    [37]=>
    string(113) "7f079fcd630b84f5ea616ca98f7ef766.gif"
    [38]=>
    string(113) "508ec6bde99d72500636a45af712753b.gif"
    [39]=>
    string(113) "98f7cce83ffcc5bf21c3bcf8b43ef459.gif"
    [40]=>
    string(113) "7d25d8f312e586806734b6b656314bfd.gif"
    [41]=>
    string(113) "b2d5c947e93ddac2bbb6727ba1e71999.gif"
    [42]=>
    string(113) "6f4127ed4df4ff91690d758b822d3abb.gif"
    [43]=>
    string(113) "026c4494b105ab9b03d65869d2cbf684.gif"
    [44]=>
    string(113) "c061d8e4943e0af612ccbb43ed962aad.png"
    [45]=>
    string(113) "8d24954676abd0c08a7b4a0252eb52a1.gif"
    [46]=>
    string(113) "01361207d7b73a6063d8d7bd69e06110.gif"
    [47]=>
    string(115) "4ceee1679151e5331ae0ebc8172392d9.jpeg"
    [48]=>
    string(113) "37305576fb37e8eb8b310eeb62596744.gif"
    [49]=>
    string(113) "f6f9b0b244679b92a76a2a1bed69fb91.gif"
  }
  [1]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/1/4/5146b229e3bb4f7700b94843e74de16d.png"
    [1]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/2/5/e/25e62c9d50e4f9f0dfa97c11f9d35fd1.gif"
    [2]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/7/4/47425b793244088c9d78206e35d277aa.jpeg"
    [3]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/2/5/e/25ecf1df7bc9c21140f57b0766c6bbbf.gif"
    [4]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/f/5/df50ffdd22a2cb9f7cc39d8e4e652d61.jpeg"
    [5]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/0/2/3020905e6b6ed6c6ea6fc17ddef601d0.gif"
    [6]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/4/f/d4fc8c734e2c296505a2e55b506972f5.jpeg"
    [7]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/9/e/b/9eb7e61b11937c511733c59da59950d5.gif"
    [8]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/2/7/e2787be5815b70e121bf1c80a6fdd8bd.gif"
    [9]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/b/9/a/b9a99c17ea579fbb90678fc1a46429d0.png"
    [10]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/9/6/3/9634ac0fb3a1d4ade04871c3d893fbf4.gif"
    [11]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/e/4/8e4a4036e02cb358782d99c0ced4d6f1.gif"
    [12]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/4/b/8/4b86ab430f0d21a54a191bdcc14912a2.gif"
    [13]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/1/5/c1595243c38f35f35a862c76777d7d73.jpeg"
    [14]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/a/5/aa5592ab08d8ccf83f2d28c1c7cfaf15.jpeg"
    [15]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/1/4/0/1402505ccd44e82e41a6010bdb947c84.jpeg"
    [16]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/2/0/9/209c3e2f86c0fc2087105def7d72f525.gif"
    [17]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/d/6/fd66e38e983385ede5984f6ef46b74b8.gif"
    [18]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/d/f/5dfc78f09a9a2acb8b2cad08e04924aa.png"
    [19]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/a/2/a/a2aa71a227ed406a3ffb536b294ac207.png"
    [20]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/4/8/34885bbd939951e4829e02392540c748.png"
    [21]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/d/f/1dfce6eebe5fd75b94c89c24e6f17ad4.gif"
    [22]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/9/b/59b65c7e4cf26eb0bfdd10503e42b29f.gif"
    [23]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/2/4/1245009254309802b28c7bbd08d6e3e8.png"
    [24]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/6/1/e61462dfdddfb85b5f1d6f31e07c7fa4.jpeg"
    [25]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/e/e/deebc2c6f7f84d53111a5c31d2c599be.jpeg"
    [26]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/c/0/7/c07c76b55c2931d601e79fbbdf34f88d.gif"
    [27]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/4/a/54ab26549c1a78c854f19d587dd68d6b.gif"
    [28]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/2/a/f2a6c0008df1e43123efff1c63de074d.png"
    [29]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/b/c/ebc24277ecaf035515eb5affa3937da4.gif"
    [30]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/c/b/7cba54a18bf18ef30aa3a0af5c6c3619.png"
    [31]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/c/6/8c67cb8ea69e0454adee8e5bcb7d126c.jpeg"
    [32]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/1/4/114847208d812916602a32885a2f109d.gif"
    [33]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/1/d/f/1df29d22fbf0a2ba5b5e202abd44e022.gif"
    [34]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/e/4/fe418fb3abf2a44519d3ebc55dd2ebad.gif"
    [35]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/0/c/e0cb1601df8a8f9eee3f36f83375ff64.gif"
    [36]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/a/0/6/a06ce769f46dab98783ffe18249f3896.gif"
    [37]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/f/0/7f079fcd630b84f5ea616ca98f7ef766.gif"
    [38]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/0/8/508ec6bde99d72500636a45af712753b.gif"
    [39]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/9/8/f/98f7cce83ffcc5bf21c3bcf8b43ef459.gif"
    [40]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/7/d/2/7d25d8f312e586806734b6b656314bfd.gif"
    [41]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/b/2/d/b2d5c947e93ddac2bbb6727ba1e71999.gif"
    [42]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/f/4/6f4127ed4df4ff91690d758b822d3abb.gif"
    [43]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/0/2/6/026c4494b105ab9b03d65869d2cbf684.gif"
    [44]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/c/0/6/c061d8e4943e0af612ccbb43ed962aad.png"
    [45]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/8/d/2/8d24954676abd0c08a7b4a0252eb52a1.gif"
    [46]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/0/1/3/01361207d7b73a6063d8d7bd69e06110.gif"
    [47]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/c/e/4ceee1679151e5331ae0ebc8172392d9.jpeg"
    [48]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/7/3/37305576fb37e8eb8b310eeb62596744.gif"
    [49]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/6/f/f6f9b0b244679b92a76a2a1bed69fb91.gif"
  }
  [2]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(36) "5146b229e3bb4f7700b94843e74de16d.png"
    [1]=>
    string(36) "25e62c9d50e4f9f0dfa97c11f9d35fd1.gif"
    [2]=>
    string(37) "47425b793244088c9d78206e35d277aa.jpeg"
    [3]=>
    string(36) "25ecf1df7bc9c21140f57b0766c6bbbf.gif"
    [4]=>
    string(37) "df50ffdd22a2cb9f7cc39d8e4e652d61.jpeg"
    [5]=>
    string(36) "3020905e6b6ed6c6ea6fc17ddef601d0.gif"
    [6]=>
    string(37) "d4fc8c734e2c296505a2e55b506972f5.jpeg"
    [7]=>
    string(36) "9eb7e61b11937c511733c59da59950d5.gif"
    [8]=>
    string(36) "e2787be5815b70e121bf1c80a6fdd8bd.gif"
    [9]=>
    string(36) "b9a99c17ea579fbb90678fc1a46429d0.png"
    [10]=>
    string(36) "9634ac0fb3a1d4ade04871c3d893fbf4.gif"
    [11]=>
    string(36) "8e4a4036e02cb358782d99c0ced4d6f1.gif"
    [12]=>
    string(36) "4b86ab430f0d21a54a191bdcc14912a2.gif"
    [13]=>
    string(37) "c1595243c38f35f35a862c76777d7d73.jpeg"
    [14]=>
    string(37) "aa5592ab08d8ccf83f2d28c1c7cfaf15.jpeg"
    [15]=>
    string(37) "1402505ccd44e82e41a6010bdb947c84.jpeg"
    [16]=>
    string(36) "209c3e2f86c0fc2087105def7d72f525.gif"
    [17]=>
    string(36) "fd66e38e983385ede5984f6ef46b74b8.gif"
    [18]=>
    string(36) "5dfc78f09a9a2acb8b2cad08e04924aa.png"
    [19]=>
    string(36) "a2aa71a227ed406a3ffb536b294ac207.png"
    [20]=>
    string(36) "34885bbd939951e4829e02392540c748.png"
    [21]=>
    string(36) "1dfce6eebe5fd75b94c89c24e6f17ad4.gif"
    [22]=>
    string(36) "59b65c7e4cf26eb0bfdd10503e42b29f.gif"
    [23]=>
    string(36) "1245009254309802b28c7bbd08d6e3e8.png"
    [24]=>
    string(37) "e61462dfdddfb85b5f1d6f31e07c7fa4.jpeg"
    [25]=>
    string(37) "deebc2c6f7f84d53111a5c31d2c599be.jpeg"
    [26]=>
    string(36) "c07c76b55c2931d601e79fbbdf34f88d.gif"
    [27]=>
    string(36) "54ab26549c1a78c854f19d587dd68d6b.gif"
    [28]=>
    string(36) "f2a6c0008df1e43123efff1c63de074d.png"
    [29]=>
    string(36) "ebc24277ecaf035515eb5affa3937da4.gif"
    [30]=>
    string(36) "7cba54a18bf18ef30aa3a0af5c6c3619.png"
    [31]=>
    string(37) "8c67cb8ea69e0454adee8e5bcb7d126c.jpeg"
    [32]=>
    string(36) "114847208d812916602a32885a2f109d.gif"
    [33]=>
    string(36) "1df29d22fbf0a2ba5b5e202abd44e022.gif"
    [34]=>
    string(36) "fe418fb3abf2a44519d3ebc55dd2ebad.gif"
    [35]=>
    string(36) "e0cb1601df8a8f9eee3f36f83375ff64.gif"
    [36]=>
    string(36) "a06ce769f46dab98783ffe18249f3896.gif"
    [37]=>
    string(36) "7f079fcd630b84f5ea616ca98f7ef766.gif"
    [38]=>
    string(36) "508ec6bde99d72500636a45af712753b.gif"
    [39]=>
    string(36) "98f7cce83ffcc5bf21c3bcf8b43ef459.gif"
    [40]=>
    string(36) "7d25d8f312e586806734b6b656314bfd.gif"
    [41]=>
    string(36) "b2d5c947e93ddac2bbb6727ba1e71999.gif"
    [42]=>
    string(36) "6f4127ed4df4ff91690d758b822d3abb.gif"
    [43]=>
    string(36) "026c4494b105ab9b03d65869d2cbf684.gif"
    [44]=>
    string(36) "c061d8e4943e0af612ccbb43ed962aad.png"
    [45]=>
    string(36) "8d24954676abd0c08a7b4a0252eb52a1.gif"
    [46]=>
    string(36) "01361207d7b73a6063d8d7bd69e06110.gif"
    [47]=>
    string(37) "4ceee1679151e5331ae0ebc8172392d9.jpeg"
    [48]=>
    string(36) "37305576fb37e8eb8b310eeb62596744.gif"
    [49]=>
    string(36) "f6f9b0b244679b92a76a2a1bed69fb91.gif"
  }
}

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

KIZ=KCH×100%{\displaystyle {K}_{IZ}\;=\;{\frac {K}{C}}_{H}\times 100\%}

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК<RН.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

CH=x.{\displaystyle C_{H}\;=\;x.}

K=Kiz×CH=x×0.7=0.7x.{\displaystyle K=K_{iz}\times C_{H}=x\times 0.7=0.7x.} CK=CH−K=x−0.7x=0.3x.{\displaystyle CK=C_{H}\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.}

POK=0.1×K=0.1×0.7x=0.07x.{\displaystyle {\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times 0.7x=0.07x.\\\end{array}}}

RCK=CHOD−POKCK=0.15x−0.07×0.3x=0.26(6)∼26.7%{\displaystyle {\begin{array}{l}R_{CK}={\frac {{CHOD}\;-\;POK}{CK}}={\frac {0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)\sim 26.7\%\\\end{array}}}

RCK>RH→{\displaystyle R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow }леверидж положительный

Доходное оценивание земли

П.2.2 «Международных стандартов оценок» подразумевает, что стоимость земельного участка, при условии его эффективного использования, должна высчитываться комплексно двумя способами:

Без учета установки на участке строения, также приносящего прибыль;
Принимая во внимание возможность строительства на данной земле зданий и помещений, несущих дополнительную выручку.

То есть при расчете окончательного дохода и стоимости земельного участка следует учитывать не только его цену сегодня, но и предположить, что можно на нем установить, и увеличить ценовую категорию земли на долю от возможной выручки.

При этом вам следует учитывать, район нахождения вашего участка (промышленный или спальный), проходимость (он расположен среди жилых домов или комплексов повышенной посещаемости гражданами), его площадь (она годна для строительства торговой точки или многоэтажного развлекательного комплекса).

Популярность доходного подхода к оценке недвижимости объясняется двумя причинами:

  • практически любой объект способен приносить прибыль, следовательно, его легко оценить, используя этот метод;
  • каждому собственнику легко доступна информация о доходности иной аналогичной недвижимости, что позволяет сравнивать и корректировать сумму выручки от объекта.

Недостатками доходного метода являются:

  • невозможность его применения, если недвижимость не планируется для доходного использования (например, данным методом нельзя оценить ваше жилище, если вы оно не сдается или не является предметом залога);
  • не всегда удается узнать точную сумму прибыли от другой аналогичной недвижимости;
  • запрет на применение этого подхода в отношении объектов незавершенного строительства – вы не сможете рассчитать доходность квартиры в строящемся доме, так как не знаете точных сроков окончания строительства – то есть момента, когда начнете получать прибыль.

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки – определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
  4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
  5. Расчет ставки дисконтирования.

Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

iVOZVR=1T×100%{\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}

где:

iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;
T{\displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

iVOZVR=iBR(1+iBR)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}

где:

iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

iVOZVR=i(1+i)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

iVOZVR=CHODR=CHODi+iVOZVR{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}

iVOZVR=,15(1+,15)T−1≈,05.{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}

PV=CHODiVOZVR=100000,15+,05=100000,2=500000{\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются. Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

C=∑j=1nCFj(1+i)j+CFREV(1+i)n{\displaystyle C\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

 

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

d=1(1+i)t{\displaystyle d=\;{\frac {1}{(1+i)^{t}}}}

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

PV=∑j=1nFVj(1+i)j+FVn+1R×1(1+i)n{\displaystyle PV\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {FV_{n+1}}{R}}\times {\frac {1}{(1+i)^{n}}}}

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

R

ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

Ставка капитализации, %

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов. Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Методики расчёта

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

  • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
  • дисконтирование доходов.

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.

Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.

Валовой доход определяется в качестве чистой прибыли, предусматривающей максимальную эксплуатацию объекта.

После определения максимальной прибыли делаются поправки:

  • на недогрузку в эксплуатации;
  • на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

Дисконтирование денежного потока

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Методы доходного подхода

Как уже было сказано, во главе угла в данном подходе находятся будущие доходы от объекта. Оценка недвижимости доходным подходом может осуществляться двумя методами:

  • прямая капитализация доходов — перевод ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость;
  • дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент.

Этот способ оценки универсален, он позволяет оценить недвижимость как в условиях устойчивого положения компании, так и наоборот, когда прибыль непредсказуема. Но в любом случае, перед оценкой любым из представленных методов, необходимо провести финансовый анализ, для того чтобы конкретно и точно знать «погоду» на вашем предприятии.

Метод капитализации

Позволяет максимально точно вычислить цену недвижимости. В стоимость объекта преобразуется прибыль за определенный промежуток времени.

Основан на том, что стоимость имущества должна максимально соответствовать тому количеству выгод, которое оно может принести. Формула: чистый операционный доход/ коэффициент капитализации.

Этот метод подойдет только в тех случаях, когда есть уверенность в том, что предприятие будет функционировать стабильно. То есть прибыль будет поступать долгое время и примерно одинаковыми величинами, или же постоянными будут темпы роста.

Метод дисконтирования

Расчет цены производится на основе прибыли, полученной за несколько последних лет, а также учитывается доход от возможной перепродажи объекта.

Условия применения:

  • угроза различия финансовых потоков сейчас и в будущем;
  • оценка коммерческой недвижимости;
  • прибыль и затраты сезонного характера;

Этот способ хорош тем, что позволяет оценить объект при ситуации несистематических изменений потока доходов и неопределенности. Именно благодаря этому в условиях российской экономики метод дисконтирования пользуется большой популярностью среди предпринимателей.

Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков

При определении
рыночной стоимости недвижимости доходным
подходом необходимо проводить
прогнозирование будущих доходов,
результаты которого сводятся в бюджет
доходов и расходов об эксплуатации
объекта недвижимости.

Структура бюджета
доходов и расходов:

1) потенциальный
валовый доход (ПВД) – общий доход от
недвижимости, который можно получить
от недвижимости при 100% занятости без
учета всех потерь и расходов. ПВД включает
в себя:

— контрактная
годовая арендная плата (плановая аренда),
РС

— скользящий доход,
РН

— рыночная годовая
арендная плата, РМ

— прочие доходы,
связанные с нормальным функционированием
объекта недвижимости, РА

2) Потери дохода,
ПД: потери от недогрузки и потери при
сборе арендной платы. Для каждой
составляющей ПВД расчет потерь
рекомендуется проводить обособленно.

3) Действительный
валовый доход (ДВД) — предполагаемый
доход при полном функционировании
объекта недвижимости с учетом потерь
от не занятости, смены арендаторов и
неуплаты арендной платы

ДВД=ПВД-ПД

4) Операционные
расходы (ОР) — периодические расходы для
обеспечения нормального функционирования
объекта и воспроизводства ПВД:

— условно-постоянные
– расходы, размер которых не зависит
от степени эксплуатационной загруженности
объекта

— условно-переменные
— расходы, размер которых зависят от
степени эксплуатационной загруженности
объекта

— резерв на замещение
— расходы на периодическую замену
быстроизнашиваемых элементов сооружения,
представляющие собой ежегодные отчисления
в фонд замещения

5) Чистый операционный
доход (ЧОД) — чистый годовой доход на
весь капитал, инвестированный в объект
оценки, рассчитываемый как: ЧОД=ДВД-ОР

6) Выплаты по
обслуживанию долга (ОД) – платежи по
обслуживанию ипотечных кредитов

7) Чистый валовой
доход (ЧВД): ЧВД=ЧОД-ОД

8) Налог на прибыль
(НПП)

9) Чистый доход
(ЧД): ЧД=ЧВД-НПП

10) Доход от продажи
объекта определяется как денежный
поток, поступающий инвестору по окончанию
проекта.

1. По масштабам
обслуживания хозяйственного процесса
выделяются
следующие виды денежных потоков (ДП):
ДП по предприятию
в целом, ДП по
отдельным структурным подразделениям
предприятия,
ДП по отдельным
хозяйственным операциям.

2. По видам
хозяйственной деятельности
в соответствии с международными
стандартами учета выделяют: ДП
по операционной деятельности;
ДП по
инвестиционной деятельности;
ДП по финансовой
деятельности.

3. По направленности
движения денежных средств
выделяют: положительный
ДП, характеризующий
совокупность поступлений денежных
средств на предприятие; отрицательный
ДП, характеризующий
совокупность выплат денежных средств
предприятием.

4. По методу
исчисления объема
выделяют следующие виды ДП предприятия:
валовый и
чистый.

5. По уровню
достаточности объема
выделяют: избыточный
и дефицитный.

6. По методу оценки
во времени
выделяют настоящий
и будущий.

7. По непрерывности
формирования в рассматриваемом периоде
различают регулярный
и дискретный.

8. По стабильности
временных интервалов формирования
регулярные
денежные потоки характеризуются
следующими видами: с
равномерными временными интервалами
в рамках рассматриваемого периода
и с неравномерными.

Комментировать
0
0 просмотров