Основные методы подхода
При оценке бизнеса доходным подходом используется ряд методов, к которым относят капитализацию и дисконтирование денежных потоков. В свою очередь, дисконтирование включает в себя три группы показателей:
- дисконтированные дивиденды;
- остаточный доход;
- дисконтированный денежный поток.
Оценивая стоимость предприятия доходными методами, необходимо помнить, что рассчитываемая цена включает в себя все имеющееся на балансе имущество, то есть все материальные и нематериальные активы, которые используются при осуществлении деятельности организации.
Метод капитализации денежных потоков
Доходный подход при оценке стоимости бизнеса включает в себя капитализацию потоков денежных средств
Упомянутый метод позволяет рассчитать стоимость организации, концентрируя основное внимание на денежных потоках, которые формируются имущественными потенциалами бизнеса
Денежным потоком предприятия называется разница между положительными и отрицательными финансовыми вливаниями за исследуемый период.
В качестве такого периода чаще всего выступает один год. Суть метода – конвертировать репрезентативный уровень ожидаемых денежных потоков в приведенную стоимость при помощи разделения этих «течений» на ставки капитализации.
Ставка капитализации – это разность между ставкой дисконтирования и степенью будущего роста. Чтобы определить величину валового денежного потока (ДП) к капитализации в соответствии со стандартным способом расчета, ДП представляют как сумму неденежных расходов и величины чистой прибыли после уплаты всех налогов и сборов, предусмотренных законом.
Такой вариант выглядит намного проще, чем расчет свободных денежных потоков, в котором обязательно нужно предусмотреть величину необходимых капитальных вложений, а также потребность в постоянном увеличении оборотного капитала предприятия.
Сущность метода выражена формулой:
V=I/R,
где V – величина стоимости бизнеса; I – размер частной прибыли; R – ставка капитализации.
Указанную формулу лучше всего применять, когда ожидается, что размер прибыли предприятия за период в несколько лет не претерпит резких изменений, то есть показатели за каждый год будут приблизительно одинаковыми.
Исходные предпосылки для расчета стоимости компании доходным подходом
Инфляция в РФ
| Параметр | Значение |
| Рост цен на продовольственные товары за январь-сентябрь 2008 г. | 12,10% |
| Прогноз годового Роста цен на продовольственные товары за январь-сентябрь 2008 г. | 16,13% |
| Общая инфляция Росстат за 9 мес. | 10,60% |
| Общая инфляция Росстат за 12 мес. 2008 г. прогноз | 14,13% |
| Рост заработной платы за янв.-сент. 2008 г. | 12,80% |
| Прогноз годового роста заработной платы в 2008 г. | 10,00% |
| Рост цен на сахар за 2008 г. | 16,80% |
| Рост цен на молоко за 2008 г. | 12,80% |
| Рост цен на электроэнергию за янв.-сент. 2008 г. | 20,40% |
| Рост цен на электроэнергию за 2008 г. | 27,20% |
В прогнозном периоде планируется изменение экономических показателей, кроме заработной платы от достигнутого уровня с учетом влияния мирового финансового кризиса.
Ниже приведены прогнозы изменения цен.
Прогноз инфляции
| Инфляция | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| Общая инфляция | 14% | 14% | 14% | 12,50% | 10,50% | 8,50% | 6% |
| Инфляция на продовольственные товары | 17% | 16% | 15% | 14% | 11,50% | 8,50% | 6% |
| Рост заработной платы | 7% | 7% | 7% | 10,00% | 13,13% | 10,63% | 7,50% |
| Рост тарифов на электроэнергию | 25% | 25% | 20% | 18% | 15% | 12% | 8% |
В кризис предполагается замедление темпов роста заработной платы, что подтверждается снижением зарплат и сокращениями в октябре 2008 г. После преодоления кризиса заработная плата в прогнозе растет с докризисным темпом, а далее с темпом, превышающем общую инфляцию на 25%.
Влияние мирового кризиса на развитие Компании
- Продолжительность кризиса определена в 3 года (по аналогии с предыдущими мировыми кризисами). В 3-ий год влияние кризиса начнет ослабевать.
- потребление продуктов питания в кризис частично сдвинется в сторону более дешевых продуктов и полуфабрикатов, которые являются основой ассортимента компании в торговой деятельности. Поэтому в кризис ожидается некоторое увеличение объемов продаж по торговой деятельности продуктами питания.
- потребление мороженого не сократится ввиду его относительно низкой стоимости и традициям потребителей. Для сохранения объемов производства компании будет необходимо осуществить долгосрочные инвестиции в бренды своей продукции. Увеличения объемов производства мороженого не произойдет по причине ограничения по производственной мощности фабрики в 7 200 тонн в год.
- услуги по хранению продуктов и сдачу в аренду холодильных камер будут еще более востребованы по причине возросшей потребности в недорогих продуктах питания со стороны потребителей. От существующего уровня занятости площадей арендаторами и субъектами, хранящими продукты питания в 70.
- прочие доходы компании останутся на достигнутом уровне с корректировкой на инфляцию.
- компания в кризис выдержит конкуренцию за счет хорошего и удовлетворительного состояния основных средств компании и их значительных сроков полезного использования, а также за счет инвестиций в нематериальные активы (бренды).
- инвестиций в расширение производства не будет из-за дефицита денежных средств в кризис и до-рогостоящих заемных средств.
- компания продолжит пользоваться заемным финансированием с применением процедуры пере-кредитования.
- специфические риски компании в кризис будут высокими с постепенным снижением после преодоления кризиса.
Методы оценки стоимости доходного подхода
В рамках доходного подхода используются два метода:
Метод дисконтирования денежных потоков. Основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке, соответствующей требуемой инвестором ставке доходности.
Дисконтирование денежных потоков это приведение потоков платежей, ожидаемых в будущем в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент времени. Само дисконтирование является операцией обратной к вычислению сложных процентов. Дисконтирование выполняется по процентной ставке, называемой ставкой дисконтирования.
Метод капитализации. Суть метода капитализации заключается в определении средней величины доходов и ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная цена компании. Существуют две разновидности этого метода.
Метод капитализации неопределенно длительного постоянного дохода. При этом считается, что ожидаемые от бизнеса денежные потоки постоянны и срок их получения — неопределенно длительный. Их размер обычно вычисляют как среднее значение за период (за год, квартал, месяц) на ряде периодов с относительно стабильной величиной.
Метод капитализации постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока (модели Инвуда, Хоскальда, Ринга). Оценка может оказаться гораздо более точной, если отказаться от допущения о неограниченно длительном сроке полезной жизни бизнеса.
В рамках доходного подхода метод дисконтированных денежных потоков используется для расчета стоимости на начальном (прогнозном этапе). На этом этапе предполагается, что денежные потоки нестабильны и могут изменяться по различным причинам, например:
- Осуществление на предприятии инвестиционных проектов. В этом случае может наблюдаться как снижение доходов с последующим их увеличением за счет введения новых производственных линий, так и монотонное (без снижения) их увеличение, если осуществление инвестиционного проекта не приводит к сокращению действующего производства.
- Рост доходов за счет более эффективного использования имеющихся мощностей.
Метод капитализации используется для расчета стоимости в постпрогнозный период, когда денежные потоки постоянны или наблюдается их устойчивый рост с постоянной скоростью.
Суммарная оценка получается сложением стоимости в прогнозный период и в постпрогнозный период. После этого учитывается ряд корректировок.
Окончательно в рамках доходного подхода стоимость определяется следующим образом:
Стоимость бизнеса =
| Стоимость в прогнозный период | |
| + | Стоимость в постпрогнозный период |
| +(-) | Корректировка на избыток (недостаток) оборотного капитала |
| + | Корректировка на величину стоимости избыточных активов |
Получение данных для метода
Требуется определить:
- потенциальный (возможный) валовый доход;
- чистый операционный доход;
- действительный (реальный) валовый доход;
- денежный поток до и после уплаты налогов.
Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока:
PV=Ci/(1+i)t + M * (1/(1+i)n),
где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.
Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.
Доходный подход к оцениванию
Простого сравнения рыночной стоимости нежилых объектов недостаточно, поэтому специалисты применяют особые методы оценки коммерческой недвижимости на основе ее потенциальной доходности. Из названия подхода становится понятно, что формирование результата происходит на основании данных о будущих доходах от использования строения в предпринимательской деятельности.
В зависимости от сложившихся условий и назначения аналитических мероприятий для формирования актуальных стоимостных показателей доходный подход в оценке недвижимости разделяют на два подвида:
- способ капитализации будущей прибыли – прогнозирование дохода на основании текущей выручки и процента рентабельности;
- способ дисконтирования денежных потоков – составление откорректированного прогноза относительно будущей прибыли, при условии, что она будет существенно отличаться от текущей.
Второй метод содержит те же основные понятия доходного подхода, но предполагает еще и разработку алгоритма для расчета коэффициентов дисконтирования.
Способ прямой капитализации доходов
Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:
- постоянные поступления, без кассовых разрывов;
- динамика положительного роста доходов.
Если оба эти утверждения справедливы, то метод капитализации дохода при оценке недвижимости предприятия может предполагать применение следующей формулы расчета:
ОС = ЧОД / Ккап, где
- ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
- ЧОД – чистый ожидаемый доход;
- Ккап – коэффициент капитализации.
При определении чистой прибыли нужно ориентироваться на размер ожидаемой выручки от аренды – потенциальный валовый доход (ПВД) при условии полного заполнения всех площадей:
ПВД = Поб * Сар, где
- Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
- Сар – арендная ставка в денежном выражении.
Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.
В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.
Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.
Для исчисления общего показателя капитализации применяют формулу:
Ккап = Скап + Из * Нвоз, где
- Ккап – коэффициент капитализации;
- Скап – ставка прибыльности капитала;
- Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
- Нвоз – норма возврата капитала.
По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.
Метод анализа путем дисконтирования денежных потоков
Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.
Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.
Формула расчета стоимости недвижимости с глубиной прогноза в один год с учетом сезонности выглядит примерно так:
ОС = Дож1 / (1 + Крен1) + Дож2 / (1 + Крен2) + Дож3 / (1 + Крен3) + Дож4 / (1 + Крен4), где
- ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
- Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
- Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.
Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:
- Установить период прогнозирования.
- Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
- Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
- Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.
Куда обращаться для заказа оценки?
Оценку конкретного объекта недвижимости можно осуществить двумя способами – самостоятельно или с использованием специализированных оценочных организаций.
В том случае, если необходимо проводить оценку, обращаясь в специализированные оценочные организации, необходимо соблюсти ряд определённых требований:
- при обращении для проведения оценки необходимо выбрать такую организацию, которая имеет аккредитацию на проведение оценки конкретным методом.
- В том случае, если оцениваться будет уже существующий объект недвижимости, оценщик должен иметь на руках все те документы, которые этот объект смогут охарактеризовать в полной мере.
- В том случае, если оценочная организация не имеет аккредитации в конкретной сфере, сформировать отчёт о стоимости того или иного объекта недвижимости может специалист Росреестра.
- Если речь идёт о строительстве здания, которое пока находится на бумаге, то для проведения оценки необходимо предоставить сведения обо всех затратах, которые должны быть сделаны и уже осуществлены.
Говоря о том, куда именно следует обращаться с целью проведения качественного исследования и установления достоверной стоимости конкретного объекта недвижимости, надо помнить о том, что организация, занимающаяся оценкой недвижимости, должна иметь не только государственную аккредитацию, но и быть внесена в специальный реестр оценочных организаций.
Кроме того, сотрудники такой организации должны пройти полное обучение, в том числе и в специализированных учебных подразделениях Государственной службы регистрации и картографии с получением соответствующих сертификатов, подтверждающих их образование.
ВАЖНО: В том случае, если к коммерческим организациям, занимающимся оценкой недвижимости, все равно существует некое недоверие, даже несмотря на наличие у них всех необходимых документов, подтверждающих их право заниматься оценкой, заказать установление стоимости можно в Росреестре.
Стоить такая услуга будет примерно также, но срок выполнения может быть дольше ввиду большей загруженности специалистов.Вся недвижимость имеет свою цену. Однако ее необходимо первоначально определить. Для этого используется либо один, либо все три сразу метода оценки – доходный, затратный и сравнительный. Актуальность использования того или иного из них зависит от того, для каких целей устанавливается стоимость.
Теперь вам известны все подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный виды.
2.1. Затратный подход
Затратный подход
основан на принципе замещения: актив
стоит не больше, чем были бы затраты на
замещение всех его составных частей.
Он позволяет оценить предприятие как
имущественный комплекс и включает в
себя два основных метода, а именно:
Метод стоимости
чистых активов.Метод ликвидационной
стоимости.
Данный подход
ориентирован на оценку чистых
скорректированных активов, то есть
скорректированных активов за вычетом
скорректированных обязательств. Он
предполагает оценку рыночной стоимости
всех активов предприятия: осязаемых
(имущественных и финансовых: земля,
недвижимость, оборудование, ликвидные
средства, дебиторская задолженность)
и неосязаемых (известность, деловая
репутация, техническая комплектация,
качество управления, нематериальные
активы), даже если они не отражены в
балансе предприятия), а также, при
необходимости, корректировку обязательств.
При реализации этого подхода бухгалтерский
баланс заменяется балансом, в котором
все активы – осязаемые и неосязаемые
(материальные и нематериальные), – и
все обязательства показаны по рыночной
стоимости или какой-либо другой подходящей
текущей стоимости (чаще всего
ликвидационной). При расчете ликвидационной
стоимости требуется также учитывать
налоги, затраты по ликвидации или
продаже, другие расходы.
Данный подход
используется в следующих случаях: 1)
оценивается контрольный пакет акций;
2) компания имеет значительные материальные
активы (бизнес с имуществом или
сельскохозяйственный бизнес); 3) компания
является инвестиционной или холдинговой.
Так, Ш
Пратт подчеркивает: «оценка
бизнеса с точки зрения активов подходит
больше для холдинговых компаний, чем
для таких как промышленные, торговые и
сервисные предприятия».5
Важно отметить, что большую (значительную)
часть активов холдинговых и инвестиционных
компаний составляют ценные бумаги
(финансовые активы), оценка которых
осуществляется с использованием методов
сравнительного или доходного подходов,
таким образом, реально в этом случае
используется не затратный, а рыночный
и доходные подходы; 4) нематериальные
активы компании можно реально выявить
и оценить; 5) если компания оценивается
в соответствии с концепцией действующего
предприятия, в противном случае используют
не базу рыночной стоимости, а другие
(чаще всего ликвидационную стоимость);
6) если компания является новой; 7) если
нет возможности достоверно оценить
денежные потоки или прибыль предприятия;
8) при оценке предприятия как ликвидируемого
Принципы доходного подхода
При рассматриваемом подходе применяется два основных принципа:
- ожидания;
- замещения.
При использовании принципа ожидания стоимость объекта составляет предполагаемая совокупность всех его будущих доходов. И чем выше ожидаемая выручка, тем больше стоимость недвижимости. Например, при сдаче квартиры в аренду каждый из нас учитывает не столько особенности ремонта, сколько этаж, наличие лоджии, удаленность от остановок общественного транспорта – те условия, которые являются для съемщиков более значимыми, чем цвет обоев или ламината. Так и при расчете стоимости этой квартиры: имеет значение не отделка стен, а возможность получения выручки от передачи жилья в аренду или его ином использовании.
Предполагаемая выручка от объекта – вот основная особенность применения данного принципа. Обязательным правилом является подсчет выручаемых средств на протяжении всего времени существования объекта при условии, что он используется максимально эффективно. То есть при указанном подходе необходимо суммировать прибыль за все периоды, когда вы сдавали жилье нанимателям, только так вы сможете правильно рассчитать её стоимость при продаже.
Принцип замещения говорит, что стоимость одного объекта должна быть не больше средств, выплачиваемых за приобретение аналогичного другого. Например, согласно этому принципу, однокомнатную благоустроенную квартиру в центральной части города вы должны продать, минимум, за ту сумму, которую понадобится затратить на покупку такого же помещения в этом же районе в этот же сезон.
При этом первоначально вы должны качественно изучить рынок, и только после этого называть цену сделки. Поэтому и считается, что данный подход требует и количественных, и качественных критериев (ведь вам необходимо узнать действительную стоимость нескольких аналогичных помещений, в противном случае – сделка может стать не выгодной для вас).
Методика сравнительного подхода к оценке бизнеса для метода рынка капитала и метода сделок
- Объект оценки — закрытая компания или открытая компания, чьи акции недостаточно ликвидны.
- Среди открытых компаний с достаточно ликвидными акциями отыскивают компанию-аналог. Методика описывается ниже в разделе .
- Для расчета стоимости компании-аналога за основу берут стоимость и количество акций находящихся в обращении или цены покупки предприятия в целом.
На оцениваемую компанию переносят соотношение между истинной рыночной ценой компании-аналога и объявляемыми финансовыми результатами ее деятельности.
Подробнее ниже в разделе .Пример 1:
Компания-аналог
Стоимость: P = $1 800 000
Валовая прибыль: GP = $600 000
Отношение P/GP, мультипликатор валовой прибыли: Mgp = 3
Считаем, что и у оцениваемой компании Mgp = 3.Указанное соотношение умножают на соответствующие показатели текущих финансовых результатов оцениваемой компании. Тем самым оценивается предположительная стоимость рассматриваемой закрытой компании, как если бы она была открытой, ее акции были размещены на рынке и достаточно ликвидны.
Пример 2:
Оцениваемый бизнес
Валовая прибыль: GP = $300 000
Тогда стоимость: P = Mgp*GP
P = 3*$300 000 = $900 000
Mgp взят из Примера 1.
Из методики оценки следует:
- Сравнительный подход завышает стоимость оцениваемой компании, так как ее акции фактически неликвидны.
- Сравнительный подход оценивает предприятие как действующее, потому что используемая в нем компания-аналог является действующей и оценивается рынком как действующая.
3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)
Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
iVOZVR=1T×100%{\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}
- где:
- iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;
- T{\displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
iVOZVR=iBR(1+iBR)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}
- где:
- iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.
Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
iVOZVR=i(1+i)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}
Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:
iVOZVR=CHODR=CHODi+iVOZVR{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}
iVOZVR=,15(1+,15)T−1≈,05.{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}
PV=CHODiVOZVR=100000,15+,05=100000,2=500000{\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}
