No Image

Built-to-suit в реалиях пост-пандемии

СОДЕРЖАНИЕ
0
0 просмотров
30 января 2021
array(3) {
  [0]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(113) "b7e1ab1424c065eb95c7626911be578a.jpg"
    [1]=>
    string(113) "e3bb13eff91844cf7d48e29bac0079ed.jpg"
    [2]=>
    string(115) "5f135a887d11ef5c3a1a0e890c027291.jpeg"
    [3]=>
    string(115) "55f542a78ddbea3fbab2045c3c8facb5.jpeg"
    [4]=>
    string(115) "24a2ea38fedfbcdde5a5efd25d67282f.jpeg"
    [5]=>
    string(115) "4d1dbe824475cc9acc28db13e3117250.jpeg"
    [6]=>
    string(115) "a7d6a9732f9ae74ef9d0864239925a30.jpeg"
    [7]=>
    string(115) "c1fc94412a8b50ab7fe8c6a20d7ccc36.jpeg"
    [8]=>
    string(115) "1dcb11e23c0ae40fd3afde00a542c2f3.jpeg"
    [9]=>
    string(115) "e0b614747f32f147badf8fa1e8005706.jpeg"
    [10]=>
    string(115) "c73085bb79f6d07aca6a475476e5cf09.jpeg"
    [11]=>
    string(115) "6b81f25be19f3463fcc6af0829ba360e.jpeg"
    [12]=>
    string(115) "eac838cb8757763893fe4b60a33e73bf.jpeg"
    [13]=>
    string(113) "3b89561b6be1457641dd10bb0e485989.png"
    [14]=>
    string(115) "4692207b94f8a2b7a9bd277b1bc366e1.jpeg"
    [15]=>
    string(115) "1d53f9a92c40b262df99409379f133cc.jpeg"
    [16]=>
    string(115) "8266cc8ab1b0008fc63c808fc4027d40.jpeg"
    [17]=>
    string(113) "3f295e1ddccfb213f4587de375513557.png"
    [18]=>
    string(115) "0449ae55bc404a0060d035680fc0d812.jpeg"
    [19]=>
    string(115) "22136d0ab94a45785db6d96a50693351.jpeg"
    [20]=>
    string(113) "f6590074d22296a167b1472a44035271.png"
    [21]=>
    string(115) "bacc799a0f3c7269a5eae4775daf14fa.jpeg"
    [22]=>
    string(115) "97b0e831e2aa99d425a2f3d43d98498b.jpeg"
    [23]=>
    string(115) "d4b822bc280495a690f562787bad8911.jpeg"
    [24]=>
    string(115) "a9c21dd9fece24e2fecdad2a753c286b.jpeg"
    [25]=>
    string(115) "f1e1584002b4d4897b45bdfa362cd364.jpeg"
    [26]=>
    string(113) "d22a32d911c77895c2bd01c62a050fe5.gif"
    [27]=>
    string(115) "749024b7b23389e6cf67762502319bc4.jpeg"
    [28]=>
    string(113) "d9932df36833cbe120f4a878ed72ec4a.png"
    [29]=>
    string(115) "3c6eabefffe0706af496ec17e23c6eae.jpeg"
    [30]=>
    string(115) "53016e03d02531bfb5e984471dd55009.jpeg"
    [31]=>
    string(115) "3c584537badbbc2f792734e83233f6fd.jpeg"
    [32]=>
    string(115) "63cb687bccec82ac56bd040042b7ccdf.jpeg"
    [33]=>
    string(115) "eebd24b7e207b15179b6fb171a5bc4b0.jpeg"
    [34]=>
    string(115) "7e16c1ee40df769e88cafdee7959655e.jpeg"
    [35]=>
    string(115) "32dd41391e89cefc32346d4fa8558b3a.jpeg"
    [36]=>
    string(115) "ecffb17c1327d0b6d6735d633bf8e701.jpeg"
    [37]=>
    string(115) "6fd8f16804c4756d579f0a7dd6406d6d.jpeg"
    [38]=>
    string(115) "a740a2eac525dff6dd2cd8fd2bac34ca.jpeg"
    [39]=>
    string(115) "6a4e83f347e4f1706e84dd1990521aa7.jpeg"
    [40]=>
    string(115) "6192951bc227cfb47e1e23d0bd3477e9.jpeg"
    [41]=>
    string(113) "ef3f211730373e730d25d487cc0a42b6.png"
    [42]=>
    string(115) "66532ae35c064554ef19b17d8bac2a93.jpeg"
    [43]=>
    string(113) "58f8e209fb5c2a9aba30a81346ff10e3.png"
    [44]=>
    string(115) "2a847e91af37ade134e7c4cc60844da7.jpeg"
    [45]=>
    string(115) "5b813cd4a1addf59b28f0d3c3f62f434.jpeg"
    [46]=>
    string(115) "19d286f6105a767d80fb571dfd98ed1e.jpeg"
    [47]=>
    string(115) "f8a2f23ddf8baf762846a348e60e59be.jpeg"
    [48]=>
    string(113) "6fa34bd5752f7ca148249e8c5318ec8a.png"
    [49]=>
    string(115) "8bc371d9c6a6bdc7246e440b728cb099.jpeg"
  }
  [1]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/b/7/e/b7e1ab1424c065eb95c7626911be578a.jpg"
    [1]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/3/b/e3bb13eff91844cf7d48e29bac0079ed.jpg"
    [2]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/f/1/5f135a887d11ef5c3a1a0e890c027291.jpeg"
    [3]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/5/f/55f542a78ddbea3fbab2045c3c8facb5.jpeg"
    [4]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/2/4/a/24a2ea38fedfbcdde5a5efd25d67282f.jpeg"
    [5]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/d/1/4d1dbe824475cc9acc28db13e3117250.jpeg"
    [6]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/7/d/a7d6a9732f9ae74ef9d0864239925a30.jpeg"
    [7]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/1/f/c1fc94412a8b50ab7fe8c6a20d7ccc36.jpeg"
    [8]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/1/d/c/1dcb11e23c0ae40fd3afde00a542c2f3.jpeg"
    [9]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/0/b/e0b614747f32f147badf8fa1e8005706.jpeg"
    [10]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/c/7/3/c73085bb79f6d07aca6a475476e5cf09.jpeg"
    [11]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/b/8/6b81f25be19f3463fcc6af0829ba360e.jpeg"
    [12]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/a/c/eac838cb8757763893fe4b60a33e73bf.jpeg"
    [13]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/b/8/3b89561b6be1457641dd10bb0e485989.png"
    [14]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/4/6/9/4692207b94f8a2b7a9bd277b1bc366e1.jpeg"
    [15]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/1/d/5/1d53f9a92c40b262df99409379f133cc.jpeg"
    [16]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/2/6/8266cc8ab1b0008fc63c808fc4027d40.jpeg"
    [17]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/3/f/2/3f295e1ddccfb213f4587de375513557.png"
    [18]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/0/4/4/0449ae55bc404a0060d035680fc0d812.jpeg"
    [19]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/2/2/1/22136d0ab94a45785db6d96a50693351.jpeg"
    [20]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/f/6/5/f6590074d22296a167b1472a44035271.png"
    [21]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/b/a/c/bacc799a0f3c7269a5eae4775daf14fa.jpeg"
    [22]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/9/7/b/97b0e831e2aa99d425a2f3d43d98498b.jpeg"
    [23]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/d/4/b/d4b822bc280495a690f562787bad8911.jpeg"
    [24]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/9/c/a9c21dd9fece24e2fecdad2a753c286b.jpeg"
    [25]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/f/1/e/f1e1584002b4d4897b45bdfa362cd364.jpeg"
    [26]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/2/2/d22a32d911c77895c2bd01c62a050fe5.gif"
    [27]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/7/4/9/749024b7b23389e6cf67762502319bc4.jpeg"
    [28]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/d/9/9/d9932df36833cbe120f4a878ed72ec4a.png"
    [29]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/c/6/3c6eabefffe0706af496ec17e23c6eae.jpeg"
    [30]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/3/0/53016e03d02531bfb5e984471dd55009.jpeg"
    [31]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/c/5/3c584537badbbc2f792734e83233f6fd.jpeg"
    [32]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/3/c/63cb687bccec82ac56bd040042b7ccdf.jpeg"
    [33]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/e/b/eebd24b7e207b15179b6fb171a5bc4b0.jpeg"
    [34]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/7/e/1/7e16c1ee40df769e88cafdee7959655e.jpeg"
    [35]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/3/2/d/32dd41391e89cefc32346d4fa8558b3a.jpeg"
    [36]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/e/c/f/ecffb17c1327d0b6d6735d633bf8e701.jpeg"
    [37]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/f/d/6fd8f16804c4756d579f0a7dd6406d6d.jpeg"
    [38]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/a/7/4/a740a2eac525dff6dd2cd8fd2bac34ca.jpeg"
    [39]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/a/4/6a4e83f347e4f1706e84dd1990521aa7.jpeg"
    [40]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/1/9/6192951bc227cfb47e1e23d0bd3477e9.jpeg"
    [41]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/e/f/3/ef3f211730373e730d25d487cc0a42b6.png"
    [42]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/6/6/5/66532ae35c064554ef19b17d8bac2a93.jpeg"
    [43]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/5/8/f/58f8e209fb5c2a9aba30a81346ff10e3.png"
    [44]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/2/a/8/2a847e91af37ade134e7c4cc60844da7.jpeg"
    [45]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/5/b/8/5b813cd4a1addf59b28f0d3c3f62f434.jpeg"
    [46]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/1/9/d/19d286f6105a767d80fb571dfd98ed1e.jpeg"
    [47]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/f/8/a/f8a2f23ddf8baf762846a348e60e59be.jpeg"
    [48]=>
    string(62) "/wp-content/uploads/6/f/a/6fa34bd5752f7ca148249e8c5318ec8a.png"
    [49]=>
    string(63) "/wp-content/uploads/8/b/c/8bc371d9c6a6bdc7246e440b728cb099.jpeg"
  }
  [2]=>
  array(50) {
    [0]=>
    string(36) "b7e1ab1424c065eb95c7626911be578a.jpg"
    [1]=>
    string(36) "e3bb13eff91844cf7d48e29bac0079ed.jpg"
    [2]=>
    string(37) "5f135a887d11ef5c3a1a0e890c027291.jpeg"
    [3]=>
    string(37) "55f542a78ddbea3fbab2045c3c8facb5.jpeg"
    [4]=>
    string(37) "24a2ea38fedfbcdde5a5efd25d67282f.jpeg"
    [5]=>
    string(37) "4d1dbe824475cc9acc28db13e3117250.jpeg"
    [6]=>
    string(37) "a7d6a9732f9ae74ef9d0864239925a30.jpeg"
    [7]=>
    string(37) "c1fc94412a8b50ab7fe8c6a20d7ccc36.jpeg"
    [8]=>
    string(37) "1dcb11e23c0ae40fd3afde00a542c2f3.jpeg"
    [9]=>
    string(37) "e0b614747f32f147badf8fa1e8005706.jpeg"
    [10]=>
    string(37) "c73085bb79f6d07aca6a475476e5cf09.jpeg"
    [11]=>
    string(37) "6b81f25be19f3463fcc6af0829ba360e.jpeg"
    [12]=>
    string(37) "eac838cb8757763893fe4b60a33e73bf.jpeg"
    [13]=>
    string(36) "3b89561b6be1457641dd10bb0e485989.png"
    [14]=>
    string(37) "4692207b94f8a2b7a9bd277b1bc366e1.jpeg"
    [15]=>
    string(37) "1d53f9a92c40b262df99409379f133cc.jpeg"
    [16]=>
    string(37) "8266cc8ab1b0008fc63c808fc4027d40.jpeg"
    [17]=>
    string(36) "3f295e1ddccfb213f4587de375513557.png"
    [18]=>
    string(37) "0449ae55bc404a0060d035680fc0d812.jpeg"
    [19]=>
    string(37) "22136d0ab94a45785db6d96a50693351.jpeg"
    [20]=>
    string(36) "f6590074d22296a167b1472a44035271.png"
    [21]=>
    string(37) "bacc799a0f3c7269a5eae4775daf14fa.jpeg"
    [22]=>
    string(37) "97b0e831e2aa99d425a2f3d43d98498b.jpeg"
    [23]=>
    string(37) "d4b822bc280495a690f562787bad8911.jpeg"
    [24]=>
    string(37) "a9c21dd9fece24e2fecdad2a753c286b.jpeg"
    [25]=>
    string(37) "f1e1584002b4d4897b45bdfa362cd364.jpeg"
    [26]=>
    string(36) "d22a32d911c77895c2bd01c62a050fe5.gif"
    [27]=>
    string(37) "749024b7b23389e6cf67762502319bc4.jpeg"
    [28]=>
    string(36) "d9932df36833cbe120f4a878ed72ec4a.png"
    [29]=>
    string(37) "3c6eabefffe0706af496ec17e23c6eae.jpeg"
    [30]=>
    string(37) "53016e03d02531bfb5e984471dd55009.jpeg"
    [31]=>
    string(37) "3c584537badbbc2f792734e83233f6fd.jpeg"
    [32]=>
    string(37) "63cb687bccec82ac56bd040042b7ccdf.jpeg"
    [33]=>
    string(37) "eebd24b7e207b15179b6fb171a5bc4b0.jpeg"
    [34]=>
    string(37) "7e16c1ee40df769e88cafdee7959655e.jpeg"
    [35]=>
    string(37) "32dd41391e89cefc32346d4fa8558b3a.jpeg"
    [36]=>
    string(37) "ecffb17c1327d0b6d6735d633bf8e701.jpeg"
    [37]=>
    string(37) "6fd8f16804c4756d579f0a7dd6406d6d.jpeg"
    [38]=>
    string(37) "a740a2eac525dff6dd2cd8fd2bac34ca.jpeg"
    [39]=>
    string(37) "6a4e83f347e4f1706e84dd1990521aa7.jpeg"
    [40]=>
    string(37) "6192951bc227cfb47e1e23d0bd3477e9.jpeg"
    [41]=>
    string(36) "ef3f211730373e730d25d487cc0a42b6.png"
    [42]=>
    string(37) "66532ae35c064554ef19b17d8bac2a93.jpeg"
    [43]=>
    string(36) "58f8e209fb5c2a9aba30a81346ff10e3.png"
    [44]=>
    string(37) "2a847e91af37ade134e7c4cc60844da7.jpeg"
    [45]=>
    string(37) "5b813cd4a1addf59b28f0d3c3f62f434.jpeg"
    [46]=>
    string(37) "19d286f6105a767d80fb571dfd98ed1e.jpeg"
    [47]=>
    string(37) "f8a2f23ddf8baf762846a348e60e59be.jpeg"
    [48]=>
    string(36) "6fa34bd5752f7ca148249e8c5318ec8a.png"
    [49]=>
    string(37) "8bc371d9c6a6bdc7246e440b728cb099.jpeg"
  }
}

Текущая ситуация

На сегодняшний день возникает интересная тенденция: маленькие проекты небольших компаний, которые умеют адаптировать объект под нужды потребителя, более востребованы, чем крупные от гигантов-фондов, не готовых к такой адаптации или делающих это плохо.

Диапазон стоимости build-to-suit почти не ограничен. Если простой склад может стоить примерно $1150–1300 за м2, то build-to-suit в цене доходит до $2000 за м2 без учета НДС, если необходимы сложные системы вентиляции, очистки, разные температурные режимы, возможность повышенной нагрузки на полы, энерговооруженность и т. д.

При этом инвесторы и банки после кризиса стали очень консервативны, когда речь заходит о спекулятивных проектах. Это выражается в том, что в спекулятивные предложения без конкретного потребителя они инвестируют не очень активно. В случае build-to-suit, когда есть конкретный потребитель и четкий договор, привлечь финансирование гораздо проще.

Применение технологии built-to-suit в России

В нашей стране проекты в рамках BTS развиты крайне слабо. Этому поспособствовали следующие негативные условия:

  • сложность и непрозрачность действий, связанных с государственным оформлением недвижимого имущества;
  • низкий спрос на складские площади;
  • нежелание девелоперов заниматься неразвитыми проектами.

Проекты не нашли широкой реализации в России, поскольку build-to-suit считается полезной технологией только для бизнесменов, работающих с нестандартными площадями, например, с холодильными складами, совмещенными площадями или помещениями для хранения негабаритной продукции.

Российский вариант BTS

Отечественный компромисс включает зарубежные технологии, адаптированные под реалии современного российского рынка недвижимости. Так, готовые помещения содержат дополнительные возможности преобразования под потребности арендатора. Однако, даже такие помещения не пользуются особой популярностью, а скорее являются исключением из общепринятой практики.

Перспективы развития схемы build-to-suit

Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для формирования BTS-технологий. Девелоперские компании присутствуют на рынке и обладают достаточно широкими ресурсами, они способны воплотить профессиональную реализацию качественного объекта. Однако крупные организации, желающие минимизировать затраты на аренду складских помещений, еще не готовы доверять работы по развитию проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Мониторинг рынка недвижимости показывает, что в перспективе возникнет дефицит предложения, что спровоцирует увеличение арендных ставок.

Указанные процессы не позволят предприятиям экономить на складских помещениях так, как они делают это в настоящее время. Таким образом, принятие в РФ договоры аренды по низким ставкам будут выгодными исключительно в краткосрочной перспективе.

Экономия будет долгосрочной и выгодной только при внедрении технологий build-to-suit. Она позволит создавать складские помещения, максимально точно отвечающие потребностям заказчика, и снабжать их всеми необходимыми инженерными инфраструктурами.

Арендатор сможет соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях, в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. Все перечисленные обстоятельства позволят арендатору экономить до 10-20% своих расходов.

Каким должно быть BTS-помещение?

На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что складские помещения для уважающих себя компаний должны соответствовать технических запросам арендатора и отличаться высоким уровнем строительства и отделки. Высококлассный объект, построенный в соответствии в западной технологией build-to-suit должен способствовать достижению главной цели коммерческой организации – это привлечение дополнительной прибыли и экономия расходов.

Помещения, создаваемые по BTS-проектам, должны быть рассчитаны на длительный период эксплуатации. Интеллектуальное здание может быть предназначено для последующей продажи, поэтому подрядчикам следует позаботиться о качественности готового проекта.

Что учитывать при проектировании и строительстве

При реализации плана строительства важно учитывать следующие немаловажные особенности:

  •  назначение постройки;
  • субъект рынка, который будет использовать подсобное помещение;
  • финансовые возможности собственника участка;
  • цели деятельности арендатора;
  • профиль компании.

Правила разработки проектов

Специалист, которые работают по технологии build-to-suit, опираются на систему основных принципов, которые всегда важно учитывать при планировании и строительстве. К ним можно отнести:

  1. привлечение к подготовке проекта профессионального управляющего, имеющего соответствующие теоретические знания, практические навыки и богатый опыт взаимодействия с клиентами;
  2. использование исключительно высококачественных материалов;
  3. поиск участка, оптимально подходящего для строительства складского помещения. Он должен находиться в зоне транспортной доступности;
  4. тщательная разработка единой концепции здания;
  5. реализация проекта постройки в соответствии с потребительскими запросами и возможностями;
  6. составление точных спецификаций, по которым заказчик сможет уточнить стоимость работ и материалов;
  7. анализ требования компании к местоположению здания, его внешней конфигурации, техническому оснащению, архитектурной планировке;
  8. стремление разумными способами уменьшить затраты на строительство объекта.

BTS: как было до пандемии

До начала эры BTS на нашем рынке, когда ни о какой пандемии не шла и речь, заказчики часто сами строили объекты, используя при этом услуги генподряда строительных компаний. В классической схеме генподряда строящийся складской объект финансируется клиентом и всецело отвечает его индивидуальным техническим требованиям. При этом заказчик получает полностью обособленное здание со своей собственной инфраструктурой.

Когда рынок спроса распробовал преимущества BTS, главным экономически привлекательным моментом оказалось то, что традиционный built-to-suit строится полностью на деньги девелопера и, как правило, на его земле, в пределах застраиваемого им большого логопарка. Последующий возврат инвестиций происходит за счет арендной платы от клиента, или инвестиционной продажи BTS, построенного под аренду для конкретного заказчика, или выкупа его клиентом или заказчиком.

Такой формат подразумевает выделенный объект в рамках логистического парка, но обычно инфраструктура комплекса все равно остается общей для всех арендаторов. Однако в большинстве случаев built-to-suit на сегодняшнем рынке – это очень крупный генподряд, по своему объему сопоставимый со средним логопарком. Причем гарантии финансирования его строительства по-прежнему лежат на плечах девелопера. Примерами могут служить складские объекты (с последующей покупкой), построенные PNK Group для «Леруа Мерлен» (140 000 м2) и «Детского мира» (62 000 м2).

Нужно помнить, что проекты BTS всегда отличаются высокой кастомизацией и индивидуальным подходом. Он представляет из себя нестандартный логистический комплекс и имеет ряд уникальных и специфических характеристик. У такого объекта должна быть заранее сформирована удобная инфраструктура, которая позволит заказчику выстроить индивидуальную внутрискладскую логистику и сэкономить на затратах до 20% и более.

Сами девелоперы ранее с опаской относились к строительству под ключ. Ведь если заказчик проекта потеряет свой бизнес (что более чем возможно в условиях современной нестабильной экономики), найти другого арендатора для столь специфического склада будет крайне сложно. Однако в последние годы built-to-suit становился все более популярным и в итоге превратился в новую тенденцию на российском рынке складской недвижимости.

Мы полагаем, что пандемия не отразится критическим образом на развитии BTS: формат будет пользоваться спросом, а после окончания кризиса снова постепенно пойдет в рост.

Преимущества BTS

Среди основных положительных сторон применения технологии build-to-suit можно отметить следующие:

экономичность, которая заключается в возможности заключения договора аренды и покупки готового здания на максимально выгодных условиях. Себестоимость возведения построек по технологии BTS в расчете на 1 кв. м снижена в 2 раза по сравнению с традиционными ценами на недвижимое имущество. Создание проекта, построенного по технологии  build-to-suit,  выгоднее покупки или аренды обычных помещений, экономия составляет около 40%;

комплексность и надежность этой методики. Строительство осуществляется с помощью девелоперов, которые разрабатывают проект. Однако клиент вправе вмешаться на любой стадии работы, он может выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по ключевым вопросам строительства. Готовые постройки будут в точности соответствовать запросам заказчика, исключается наличие каких-либо несоответствий с предложенными заказчиком параметрами;

доступность системы обусловлена тем, что банковские организации заинтересованы выделять кредитные средства на цели, связанные со строительством. Именно поэтому разработчики BTS-проетов всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае недостатка денежных средств.

Спрос и предложение расходятся

Однако говорить о том, что стоит ожидать сильного всплеска строительства build-to-suit на российском рынке, не приходится. Можно по пальцам пересчитать девелоперов, которые в период кризиса реализовывали такие проекты. Большинство компаний просто не обращали внимания на этот тип строительства либо не решались брать на себя ответственность за производство «штучного» продукта вместо привычного «массового», объективно оценивая собственные компетенции. Тем более мало кто стремится браться за buld-to-suite проекты сейчас, когда жесткая конкуренция, которая была на рынке в период кризиса, вновь сменилась ситуацией тотального дефицита предложения. Если потребитель готов, пусть и вынужденно, забрать любой склад, заявленный как класс А, то и у производителя нет рыночных стимулов усложнять себе жизнь – за стандартным продуктом и так выстраиваются очереди.

Вместе с тем спрос на build-to-suit есть, ведь в кризис клиенты впервые получили возможность выбирать и научились отличать хорошие складские объекты от плохих. Раньше предложение состояло из типовых больших складов, и потребитель вынужден был брать их, а не то, что ему действительно необходимо. Теперь же он приходит с конкретными профессиональными запросами. В результате возникает ситуация, когда потребитель уже точно знает, что ему нужно, и готов за это платить, а рынок позволяет девелоперам игнорировать эти пожелания и давать стандартные предложения.

Но вечно так продолжаться не может. Как только на рынке складов появится конкуренция, девелоперы будут вынуждены более активно заниматься build-to-suit или хотя бы тэйлормэйд (адаптацией существующего здания под нужды арендатора), то есть прислушиваться к пожеланиям заказчика.

Light industrial

Light industrial появился на рынке Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Light industrial — это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.

В Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5000-7000 кв. м нарезают автономными блоками по 700-1000 кв. м с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6-8 метров, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

Light industrial — перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 тыс. кв. м с нарезкой на автономные блоки по 500-1000 кв. м в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1-2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, 1,5 назад на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7000 кв. м с нарезкой помещений на блоки 500-700-1000 кв. м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней.

&nbsp

Настройка для различных версийMultitargeting

С помощью Visual Studio можно компилировать приложение для его запуска на любой из нескольких версий платформы .NET Framework.By using Visual Studio, you can compile an application to run on any one of several versions of .NET Framework. Например, можно компилировать приложение для запуска в .NET Framework 2.0 на 32-разрядной платформе, а также компилировать то же приложение для запуска в .NET Framework 4.5 на 64-разрядной платформе.For example, you can compile an application to run on .NET Framework 2.0 on a 32-bit platform, and you can compile the same application to run on .NET Framework 4.5 on a 64-bit platform. Возможность компиляции для нескольких платформ называется настройкой для различных версий.The ability to compile to more than one framework is named multitargeting.

Ниже приведены несколько преимуществ настройки для различных версий:These are some of the benefits of multitargeting:

  • Можно разрабатывать приложения, которые предназначены для более ранних версий платформы .NET Framework, например версий 2.0, 3.0 и 3.5.You can develop applications that target earlier versions of .NET Framework, for example, versions 2.0, 3.0, and 3.5.

  • Можно ориентироваться на платформы, отличные от .NET Framework, например на Silverlight.You can target frameworks other than .NET Framework, for example, Silverlight.

  • Можно ориентироваться на профиль платформы , который представляет собой предопределенное подмножество целевой платформы.You can target a framework profile , which is a predefined subset of a target framework.

  • После появления пакета обновления для текущей версии .NET Framework можно выбрать его в качестве целевой платформы.If a service pack for the current version of .NET Framework is released, you could target it.

  • Поддержка различных платформ гарантирует, что приложение использует только те функциональные возможности, которые доступны в целевой версии .NET Framework и платформы.Multitargeting guarantees that an application uses only the functionality that’s available in the target framework and platform.

Дополнительные сведения см. в разделе Настройка для различных версий.For more information, see Multitargeting.

How Do Build to Suit Leases Work?

A build to suit lease is a long-term commitment between a landlord and a tenant.

How To Start a BTS Real Estate Project

The BTS process can begin in a few ways. For example, these include:

  • A prospective tenant can seek out a landlord to construct a building according to the tenant’s specifications. Thereafter, the tenant enters into a long-term lease with the landlord.
  • A landowner might advertise land that it will build out to support a BTS lease. An interested company can contact the landowner to arrange a build to suit lease agreement.
  • In a reverse BTS, the prospective tenant constructs the building. Typically, the landlord finances the project, but the tenant runs the project. Then, the tenant takes occupancy of the building as a lessee to the property owner. Normally, a reverse BTS makes sense when the tenant has specific construction expertise in the kind of facility it desires.

Typically, the landlord owns the land or has a ground lease on it. Upon lease expiration, the build to suit agreement allows the landlord to re-let the property to a different tenant.

Components of a Build to Suit Lease Arrangement

Essentially, a BTS arrangement consists of two components:

  • Development Agreement: The developer agrees to construct or acquire and redevelop a building on behalf of the tenant. The agreement results from the tenant issuing a request for proposal (RFP) to one or more developers. The development agreement defines the relationship between the landlord and the tenant. That is, the agreement specifies the design of the property, who will build it and who will finance it. Typically, the tenant will take sole occupancy of the property, but sometimes other tenants will share the building. The construction component is the chief and most complex issue in a BTS agreement.
  • Lease Agreement: The BTS lease specifies the terms of occupancy once the developer completes construction. Sometimes, the lease itself will specify the construction provisions directly or through an accompanying work letter.

The Roles of BTS Participants

A build to suit lease is a major undertaking for the landlord and tenant. Clearly, they will be dealing with each other over an extended period. Therefore, the BTS arrangement must carefully consider each participant’s responsibilities:

  • Landlord: The landlord must assess the tenant’s creditworthiness. Also, it must understand the needs of the tenant as a guide to design and construction. Frequently, the landlord requires a guarantee and cash security from the tenant. The landlord must specify whether it or the tenant will lead the construction project. Furthermore, the landlord will want a long-enough lease term so that it can recoup its investment.
  • Tenant: The tenant develops the RFP. It must evaluate whether the landlord has the technical expertise and financial resources to deliver on time. The evaluation will include the landlord’s prior BTS real estate experience, reputation, and structure. The tenant must decide whether it wants to direct the construction of the building or leave it to the landlord. It may also require guarantees and/or a letter of credit to assure the funding of the construction component.

Both parties will want to provide input regarding the selection of architects, engineers, and contractors.

BTS Request for Proposal

The tenant creates the request for proposal and distributes it to one or more developers. Typically, the RFP will address:

  • The uses of the property
  • The space required
  • A calendar timeline for construction and occupancy
  • The rent range that the tenant will accept
  • Design parameters and details

Usually, the tenant distributes the RFP to multiple property owners/developers. It becomes more complicated if the tenant wants a specific site for the building. In that case, the landowner may be the sole recipient of the RFP. Naturally, the landowner has more influence if the tenant wants to build on the owner’s land.

Перспективы развития build-to-suit.

Развитие рынка и применение современных технологий благоприятно влияет на возможности применения технологии BTS в России. Постепенно появляются новые девелоперские компании, которые имеют большие ресурсы для качественной и профессиональной подготовки новых проектов. Но количество больших фирм, которые готовы применять схему build-to-suit на своих объектах, очень незначительное. Они пока не готовы доверить свои здания и складские площади сторонним организациям для дальнейшей модернизации. В связи с этим, темпы развития системы BTS в России значительно снижаются.

Недавние расчеты показывают, что в ближайшие годы на рынке недвижимости возникнет дефицит, это повлечет за собой повышение арендной платы. За этим последуют поиски возможности уменьшить затраты арендаторов. Компаниям будет непросто найти недорогое помещение, а уже заключенные договора аренды будут постепенно пересматриваться и дорожать. Все арендаторы начнут думать о долгосрочной перспективе для экономии средств, в этом случае самой подходящей технологией станет BTS.

Благодаря созданию проектов по схеме build-to-suit, фирма-заказчик сможет не только снизить затраты, но и получить отличное помещение, которое будет отвечать всем заявленным техническим характеристикам, и обустроенной инфраструктурой. В самом начале проектирования можно рассчитать необходимые площади для складов, административных и производственных единиц. Предварительный расчет необходимых коммуникаций и инфраструктуры позволит компании работать в надлежащих условиях с соблюдением санитарных норм и других требований. Все эти условия дают возможность значительно сократить затраты арендатора, экономия может достигать 20%.

Кризис стал импульсом для build-to-suit

Build-to-suit – это строительство складов под конкретного заказчика. Это выгодно как для девелоперов, так и для клиентов. Первые в этом случае получают арендатора на долгий срок (или в случае build-to-suit для продажи – выгодного покупателя), а вторые – складское помещение, на 100% удовлетворяющее их запросы, вплоть до температурного режима и других нюансов. Собственно говоря, как раз необходимость выполнения всех специфических запросов клиента, а также более жесткие требования к срокам исполнения и делают build-to-suite проекты куда более сложными в исполнении, чем классические спекулятивные склады. Реализовать такой проект может только высокопрофессиональная компания, обладающая серьезной экспертизой, а таких на российском рынке пока буквально единицы.

Впервые о build-to-suite проектах всерьез заговорили на фоне кризиса

Именно тогда потребители стали уделять особое внимание эффективности работы склада и начали внимательно считать издержки на его содержание. В этих условиях строительство склада «под конкретного клиента» приобрело особую актуальность

Во-первых, специализированное помещение удобно и комфортно клиенту, в результате чего его издержки значительно снижаются. Это, в свою очередь, дает девелоперу дополнительную гарантию, что клиент серьезно подумает, прежде чем уйти, даже в условиях кризиса и падения ставок. Во-вторых, во время кризиса компании-арендаторы очень сильно оптимизировали свои технологические процессы, в том числе и в логистике

Именно в это сложное время они поняли, насколько важно, чтобы склад был не обычным, подходящим всем, а именно специализированным. Это позволяет существенно экономить в расходах и повышать эффективность работы на складе

Так была заложена сама идея build-to-suit в России.

Кому подойдут склады Build-To-Suit

Технология лучше всего подходит для возведения складов нестандартной комплектации:

  • Помещения с особой планировкой. К примеру, заказчику нужно, чтобы рядом находились холодные и теплые склады, а также морозильные камеры. В обычных складских помещениях такая возможность не предусмотрена.
  • Склады с нестандартными коммуникациями. Клиенту может понадобиться холодильный склад с необычной системой воздухообмена, например.
  • Здания со специальным оборудованием. Часто для полноценного функционирования склада нужна специализированная техника, например, кран-балка или прочие встроенные подъемные устройства.

В случае отказа от сотрудничества застройщик почти наверняка не сможет реализовать помещение на вторичном рынке. Именно поэтому договоры заключаются только с теми заказчиками, которые успели заработать репутацию или имеют хорошие перспективы для развития. Фирма-исполнитель обязана просчитывать все риски, чтобы гарантированно окупить расходы и заработать на услуге.

Frequently Asked Questions

What is a ground lease vs. build to suit?

In a ground lease, the tenant leases the underlying land rather than the property. In a build to suit lease agreement, the landlord owns the land and the tenant leases the building constructed on the land.

What does build to suit residential mean?

Almost always, build to suit refers to commercial properties. However, it is possible to enter into a build to suit agreement for a multifamily house. Then, the tenant subleases the units to subtenants.

What is a reverse build to suit?

A reverse build to suit is when the tenant oversees the construction of the property. Reverse BTS is useful when the tenant has special expertise in constructing the type of property involved. Typically, the landlord finances the reverse BTS deal.

Is a build-to-suit lease agreement right for me?

It might make sense for landlords who have vacant land they want to develop. The BTS agreement reduces the risk of developing the land since the lease is locked-in. Tenants preserve capital through a BTS lease agreement.

Объекты build-to-suit – для квалифицированных девелоперов и потребителей

Подводя итог, можно сказать, что рынок build-to-suit в России является весьма перспективным, однако вряд ли доля build-to-suite проектов приблизится к доле стандартных спекулятивных складов – по крайней мере, в ближайшей перспективе. Если в Европе, в США, даже в Азии, у девелоперов есть большой опыт и длинная история, то в России подавляющее большинство игроков просто не успели наработать необходимые для реализации «штучных» проектов компетенции. Однако в целом тенденция выглядит положительно – количество игроков на этом рынке сокращается, а профессионализм растет. Поэтому рано или поздно девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушаться к требованиям заказчиков, которые в кризис успели привыкнуть к качественным логистическим объектам.

Спекулятивный девелопмент

Самый распространенный и наиболее развитый формат — спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса «А» по определенным характеристикам: помещения с одним доком на 1000 кв. м, рабочей высотой потолков 11-13 метров, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 метра и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.

Практика показывает, что на рынке Петербурга спекулятивные склады не остаются не востребованными на долгое время: собственники для привлечения первых и крупных арендаторов предлагают специальные условия по арендной ставке, каникулам и т.д. Если объект долгое время простаивает, значит он имеет либо проблемы технического характера, либо проблемы с документами. Например, на «Парнасе» есть объект класса «B» с хорошей локацией, который построен минимум год назад, но не заселен арендаторами, так как имеет проблемы с подключением к сетям и, соответственно, не введен в эксплуатацию.

Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов — 5000 кв. м, поскольку минимальный автономный блок в «А» классе кратен в среднем 2500 кв. м. Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса «B» площадью 1500-2000 кв. м — этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, 2 комплекса — «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 метров каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.

Покупка выгоднее аренды

Чаще всего проекты build-to-suit в России реализуются для продажи, а не для аренды, так как девелоперы, инвесторы и даже банки, дающие кредиты под проекты, пока не очень верят в стабильность аренды build-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока аренды никуда не уйдет. По этой причине девелоперы часто вынуждены отказывать российским компаниям в арендных build-to-suit, хотя кризис показал, что бизнес в России часто оказывается более устойчивым, чем на Западе.

Справедливости ради стоит отметить, что аренда build-to-suit обходится в целом дороже, чем покупка. В случае аренды в стоимость проекта закладываются определенные риски, в результате чего ставки намного выше, чем по обычным спекулятивным площадям. Покупатель объекта build-to-suit в отличие от арендатора не берет на себя финансовые риски девелопера.

Основной риск арендуемого build-to-suit заключается в том, что, если арендатор уйдет, найти нового на специализированное помещение будет сложно, поэтому цена закладывается с учетом окупаемости в течение максимум 4–5 лет вместо стандартных 7 лет и более.

Комментировать
0
0 просмотров