Как получить больше прибыли?
Поставить завышенную цену на аренду – вариант провальный. Стоимость предоставляемых услуг должна соответствовать качеству. Чтобы как можно дороже и выгодней сдать жилье, необходимо воспользоваться несколькими способами:
- Сделать ремонт. Не обязательно дорогой. Главное, создать уют и комфорт. Если квартира со старым ремонтом, то обязательно следует провести косметические работы: поклеить обои, сменить сантехнику, повесить новые шторы и пр.
- Обустроить квартиру всем необходимым для проживания: мебель, интернет, посуда, бытовая техника. Это позволит значительно повысить стоимость арендной платы.
- Что выгоднее сдавать в аренду? Если речь идет о многокомнатной квартире, то можно сдавать ее по 1 комнате на одного жильца (о том, как сдать комнату, можно узнать тут).
- Выгодно ли посуточно сдавать жилплощадь? Такой вид аренды позволит получить в два раза больше прибыли.
Арендный бизнес – общежитие для рабочих
Чаще всего квартиры сдают семьям и одиночкам, однако гораздо больший доход можно получить, поселив бригаду вахтовых рабочих. Они ищут максимально дешевое жилье, при этом запросы к комфорту у них скромнее, главное – место, где можно спать.
Для организации такого общежития вам нужно арендовать квартиру, желательно многокомнатную, поставить в каждую комнату 4-6 двухярусных кроватей и брать по 6-8 тысяч за койкоместо. Т.е. 50 и более тысяч с каждой комнаты.
Стартовый капитал – примерно 200 тысяч на аренду жилья и закупку двухярусных кроватей.
Срок реализации – если квартира изначально не требует ремонта, переоборудовать ее можно за неделю.
Доход – 40-60 тысяч с каждой комнаты.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.
До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.
Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.
Как открыть бизнес по сдаче квартир на сутки?
Сдавать квартиру можно следующими способами:
- через агентство недвижимости;
- самостоятельно с помощью досок объявлений (в том числе онлайн), социальных сетей и сарафанного радио;
- с помощью специализированных сайтов по поиску и аренде жилья.
Сдавать квартиры через агентство просто и удобно: достаточно прийти в офис с документами на квартиру и фотографиями. Менеджер прикинет возможную стоимость сдачи, расскажет про комиссию и начнёт работать.
С владельцем заключают договор, по которому агентство имеет право предоставлять квартиру в аренду от его лица. Обычно агентства сами делают уборку, приглашают профессионального фотографа и ищут жильцов. В отличие от сдачи квартир на длительный срок, посуточная аренда обычно облагается комиссией для владельца, так что это надо учитывать.
Самостоятельно заниматься этим вопросом также несложно. Благодаря социальным сетям и сайтам с объявлениями достаточно просто сделать светлые фотографии, кратко описать достоинства квартиры и опубликовать своё объявление.
Стоит также изучить рынок, чтобы понять возможную стоимость и точно угадать с ценником. Квартира на окраине даже с отличным ремонтом не может стоить столько же, как жильё в центре города.
Есть ещё один вариант – специализированные сайты. Они сводят владельцев с теми, кто ищет квартиру на пару дней. При этом платформа берёт небольшую комиссию с обеих сторон, но зато также защищает обе стороны.
Жилец бронирует квартиру через сайт с помощью банковской карты, и деньги переходят на счёт заказчика через сутки после первого дня аренды. Это позволит обеим сторонам убедиться, что всё в порядке.
Также на подобных сайтах есть отзывы как о квартирах, так и о жильцах. Владелец может отказать тому, у кого были плохие отзывы (например, оставил после себя грязь и испортил мебель).
О том, как организовать бизнес на посуточной аренде квартир, смотрите в видеоролике:
Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду
Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:
-
Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.
-
Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.
-
Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%.
-
Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.
-
Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.
-
Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие
-
ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.
-
Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно.
Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.
Регистрация деятельности
Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.
Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.
Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.
Хоумстейджинг – продаем жилье быстро и дорого
Задача каждого продавца – продать свою квартиру быстрее и дороже, но далеко не каждый знает, как. Хоумстейджинг – серия приемов и способов сделать жилье привлекательным для покупателей. Вот основные правила:
- Перед показом проведите уборку, чтобы квартира выглядела чистой и уютной.
- Сделайте ее максимально обезличенной – снимите личные фотографии рисунки, уберите памятные вещи, ведь покупатель ищет квартиру для себя.
- Устраните все недоделки, как-то – текущие краны, неработающие выключатели, мебель и другие предметы интерьера с дефектами.
Вложения в доработку квартиры и косметический ремонт составят 50-100 тысяч.
Срок реализации – от двух недель до месяца.
Доход – после хоумстейджинга квартиры продаются на 10-20% дороже, так что с квартиры за 3 млн. прибыль составит 300-600 тысяч.
Посуточный бизнес
Можно ли заработать на посуточной аренде? Сдача жилья посуточно имеет ряд преимуществ и недостатков. С одной стороны, такой вариант принесет больше дохода. С другой стороны, посуточная аренда требует большого количества времени, опыта и расходов. Рассмотрим данный вариант с точки зрения выгоды для собственника.
Краткосрочная аренда значительно прибыльнее долгосрочного найма. Чтобы убедиться в этом, рассчитаем примерную прибыль, полученную за месяц на посуточной аренде и сравним ее с доходом от найма на длительный срок:
- Арендная плата за квартиру при долгосрочной аренде – 30 тыс. руб.
- Аренда квартиры на сутки в том же районе города стоит в среднем 2 тыс. за сутки.
- Если при долгосрочной аренде жилье принесет хозяину только 30 тыс. руб. в месяц, то при посуточном найме, с условием, что весь месяц в квартире будут проживать люди, собственник получит 60 тыс. руб.
С чего начать?
Для начала нужно подготовить жилье к заселению: провести уборку, необходимый ремонт, докупить вещи, улучшающие проживание. Далее следует подумать о рекламе и найти площадки, на которых в дальнейшем размещать объявления об аренде. Затем потребуется составить хорошее объявление, в котором указать все преимущества своей жилплощади.
В больших городах посуточная аренда очень востребована, поэтому нужно быть готовым к тому, что телефон будет разрываться от звонков потенциальных нанимателей.
Как составить план?
Чтобы сделать бизнес план нужно определить стоимость посуточного проживания. Для этого нужно ознакомиться с предложениями конкурентов. В бизнес плане сдачи квартиры не стоит намного завышать или занижать цены, так как это может насторожить потенциальных нанимателей или вовсе лишить прибыли.
Далее для бизнес плана потребуется просчитать возможные расходы. Что в них входит:
- реклама;
- оплата ЖКХ (при посуточной аренде размер коммуналки будет выше);
- траты на уборку (моющие средства, стиральный порошок и пр.);
- траты на бытовые нужды для нанимателей (туалетная бумага, посуда, фен и пр.);
- налоги (для физлиц – 13%, для ИП – от 6%).
Как заработать на сдаче квартир посуточно? Бизнес на аренде может быть достаточно эффективным. Эффективность посуточной аренды во многом зависит от заполняемости объекта. Средняя заполняемость не должна быть менее 80%. Это значит, квартира не должна пустовать более недели без жильцов. При таком показателе собственник полностью окупит расходы и получит нормальный доход.
ВАЖНО: Чтобы организовать прибыльный бизнес на посуточной аренде, одной квартиры будет недостаточно. Осознавая это, многие собственники помимо своей недвижимости, сдают жилье других владельцев в субаренду
Для получения хорошего дохода желательно иметь не менее 5 квартир, сдающихся посуточно.
Возможные риски и сложности
Какие существуют подводные камни, риски и сложности в этой нише:
- Нестабильность. Бешеная востребованность посуточных квартир приходится, как правило, на праздники и в летний сезон. Чтобы наладить стабильный поток клиентов, необходимо постоянно вкладываться в рекламу и улучшать сервис.
- Отсутствие клиентов в связи с плохим расположением квартиры. Лучше всего сдается жилье в районах с развитой инфраструктурой. Если объект находится на окраине в дальности от метро или остановок, то спрос будет небольшой. В таком случае следует задуматься о долгосрочном найме.
- Нужно быть готовым к недовольству соседей. Навряд ли им понравится, что в квартире часто сменяются жильцы.
- Риск кражи и порчи имущества.Собственнику следует предусмотреть все нюансы использования квартиры в договоре, чтобы исключить неприятные инциденты.
Из видео вы узнаете о рисках при посуточной аренде квартир:
Посуточная и долгосрочная аренда
Посуточная аренда
Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:
- Найти клиентов.
- Встретить и разместить гостей.
- Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
- Произвести уборку.
Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.
Долгосрочная аренда
Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.
Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:
- Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
- Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
- Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.
Подробности учета
Выбор системы налогообложения
При организации фирмы чаще выбирается правовая форма с ограниченной ответственностью, что уменьшает риск потери имущества и увеличивает доверие к выбранной организации, особенно это важно в работе с крупными клиентами. Для налогообложения выбирается упрощенная система, которая предполагает выплату 15% от прибыли
При организации малого предприятия можно регистрировать ИП с наличием меньше 10 машин.
Опираясь на советы профессионалов, следует помнить, что договора об аренде должны быть составлены юристом, который имеет опыт в подобных вопросах. Составление таких документов не должен заниматься водитель, даже с самым большим опытом, так как он может не учесть какие-либо внештатные ситуации.
Важно! На оформление необходимого пакета документов по регистрации фирмы понадобится около 100000 рублей, но сюда не входит страховка и регистрация машин, на которые еще придется потратить около 300000 рублей, если парк состоит из 10 транспортных средств
Составление бизнес плана
Организуя бизнес по прокату автомобилей, понадобится бизнес план, в котором предусмотрено офисное помещение на 40 кв. м. также необходимо арендовать стоянку площадь 500-550 кв. м. Сумма аренды в таком случае составляет примерно 25000 руб. в месяц. Для того чтобы закупить необходимую технику для офиса, необходимо потратить еще 200000 рублей.
В зависимости от количества автомобилей, на их покупку нужно выделить 4,5 млн. руб. минимум, и ещё 600- 650 тыс. будет потрачено на покупку страховок и необходимого оборудования. Общая сумма инвестиций в среднем может составить 5,5 млн. рублей. Купленные автомобили могут продаваться уже через 2,5-3 года, так как в прокате они изнашиваются быстрее.
Посчитав все затраты, ясно, что месячная прибыль составит примерно 100000 при рентабельности компании в 34%. Учитывая потраченное время на раскрутку, бизнес окупится примерно за 5 лет.
Ежемесячные расходы
Прокат автомобилей подразумевает ежемесячные траты, и к ним относятся:
- своевременный ремонт, частота которого зависит от качества автомобиля;
- замена расходных материалов, в том числе масло и пополнение бензином;
- поддержание чистоты машины внутри и снаружи, мытье рекомендуется в конце каждого использования;
- ежемесячная плата за парковочное место на охраняемой стоянке;
- на этапе развития бизнеса потребуется поиск клиентов, базу данных по которым можно получить за определенную плату;
- рекламная кампания также нуждается в ежемесячном спонсировании;
- при большом денежном обороте понадобятся услуги бухгалтера.
Важно! Офис прокатной фирмы должен выполнять несколько функций и одна из них это – эффективная реклама, также он должен быть стильным, просторным и комфортным. Идеальное расположение офиса – это центральная часть города в районе деловых центров и гостиниц
Помещение, кроме офисной техники, должно содержать зону для гостей с комфортной мебелью и маленьким буфетом.
Подводные камни при посуточной сдаче квартиры в аренду
Как и в любом деле в, краткосрочной сдаче жилой недвижимости имеются свои проблемные моменты. К примеру:
- частый износ имущества;
- неизвестный контингент клиентов;
- риск обмана.
Так, при частой смене жильцов имущество квартире будет изнашиваться гораздо быстрее, чем при постоянном проживании одних и тех же лиц. Кроме того неизвестно какие клиенты попадутся. Если они окажутся преступниками, то могут возникнуть проблемы с правоохранительными органами.
Кроме того, всегда есть риск быть обманутым клиентами. Так, не так редко встречаются клиенты, которые вселяются в посуточные квартиры в целях украсть ценное имущество. Так что лучше ограничиться недорогостоящими элементами интерьера, чтобы в случае чего их не было жалко.
Таким образом, краткосрочная (по суткам) сдача недвижимости — это выгодный, но вместе с тем довольно тяжелый бизнес, которое требует внимательности. Вместе с тем такой вид аренды достаточно прибыльный и при грамотном подходе может принести немало дохода.
Подготовка квартиры к посуточной или длительной аренде
Презентабельное состояние квартиры — залог прибыли. Для начала в жилище следует выполнить косметический ремонт. Стоимость отделки должна окупиться за 2-3 месяца сдачи квартиры. Это обусловлено тем, что его придется снова делать (ежегодно). Ремонт можно начать с поклейки обоев, отдавая предпочтение светлым оттенкам: они удачно гармонируют с мебелью, идеально подойдут под любой стиль
Далее следует обратить внимание на пол. Если у пола запущенный вид, то недорогой линолеум сделает его куда привлекательней
То же касается сантехники, её нужно заменить. Здесь учитывается не столько удобство новых жильцов, сколько защита от протечек и затопления соседей.
Для предупреждения образования плесени нужно пройтись специальным раствором. Сохранность жилища — прерогатива прежде всего хозяина квартиры.
В квартире следует оставить современную, новую мебель. Предметы антиквариата не только не будут оценены, но и могут легко испортиться.
Актуальным будет следующий состав мебели:
- кровать или раскладной диван;
- письменный стол;
- встроенный шкаф (из-за наличия большего пространства для размещения вещей).
Этот минимальный набор обеспечивает комфортное пребывание. Уюта добавят картины, часы, фактурное зеркало в коридоре. Также следует быть готовым, что жильцы попросят освободить пространство, и захотят заехать с собственной мебелью. Обеспечение интернета и кабельного телевидения тоже будет приятной мелочью для нового арендателя.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Подготовка квартиры, создание условий для клиента
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку
А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета
В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду
Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.
